KOMMUNALER LEBENSWANDEL
Unsere Stadt – gestern und heute
Ansichtskarte: Reinhard Gebauer
Eine alte Aufnahme aus der Zeit um 1930 zeigt die Kreuzung Mülheimer Straße, Schwartzstraße (links) und Hochstraße (seit 1946: Virchowstraße) in Oberhausen/Rheinland. Im Bildmittelpunkt ist eine Straßenbahn der Linie 14 auf dem Weg nach Mülheim-Kahlenbergbrücke zu sehen. Links (Mülheimer Straße 135) steht noch die alte Gastwirtschaft von Wilhelm Uhlenbruck, gegenüber (Schwartzstraße 100) hat Konkurrent Wilhelm Pannenbecker seinen Schankbetrieb. Rechts (Mülheimer Straße 138) wartet Karl Bickhofe auf Kunden für sein Friseurgeschäft.
Text und Foto: Reinhard Gebauer
Eine Aufnahme vom 21.03.2026 zeigt dieselbe Straßenkreuzung. Noch immer gibt es dort mehrere Geschäfte, die der Nahversorgung der Bevölkerung dienen, doch in Ermangelung von ausreichenden Parkmöglichkeiten haben diese von dem vorherrschenden starken Autoverkehr wenig. Die vorhandene Laufkundschaft scheint für die meisten Anbieter nicht auszureichen, denn sie wechseln häufig. Auch leer stehende Ladenlokale sind in diesem Nebenzentrum stets vorhanden. Von der alten Bausubstanz ist kaum etwas übrig.
KOMPETENTE LÖSUNGEN
Der Notar ist kein Vorleser – BGH setzt klare Maßstäbe.
Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 17. Juli 2025 die Rolle des Notars beim Immobilienkauf weiter präzisiert. Im Kern ging es um die Frage, wie weit die Pflichten eines Notars reichen, wenn ein Kaufvertrag komplex oder unklar ist.
Der BGH stellt klar: Der Notar ist nicht nur für die Beurkundung zuständig. Er muss auch dafür sorgen, dass der Vertrag rechtlich eindeutig formuliert ist und die wirtschaftlichen Folgen für beide Parteien verständlich sind. Gerade bei ungewöhnlichen oder nicht klar geregelten Vertragsinhalten trägt er eine erhöhte Verantwortung. Unklare Formulierungen können eine Amtspflichtverletzung darstellen und zur Haftung führen.
Zudem muss der Notar die Beteiligten nicht nur über den Inhalt informieren, sondern auch auf rechtliche Risiken hinweisen – insbesondere bei komplexen oder nachteiligen Regelungen. Seine Tätigkeit geht damit deutlich über ein bloßes Vorlesen hinaus.
Trotz seiner neutralen Rolle hat der Notar eine Schutzfunktion für beide Seiten. Er soll Transparenz schaffen und verhindern, dass eine Partei durch unklare Klauseln benachteiligt wird.
Für die Praxis bedeuten die höheren Anforderungen an Notare mehr Schutz für Käufer. Verkäufer sollten auf klare Vertragsregelungen achten, da Unklarheiten später zum Problem werden können. Insgesamt unterstreicht das Urteil die zentrale Rolle des Notars für eine rechtssichere Abwicklung von Immobilienkäufen.
BGH-Urteil vom 17.07.2025, Az. III ZR 53/24
Erst zahlen, dann streiten: BGH zum Hausgeld.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 14. November 2025 eine wichtige Grundsatzfrage im Wohnungseigentumsrecht geklärt: Wohnungseigentümer dürfen ihr Hausgeld grundsätzlich nicht zurückhalten – selbst dann nicht, wenn ihnen berechtigte oder sogar gerichtlich bestätigte Ansprüche gegen die Eigentümergemeinschaft zustehen.
Im konkreten Fall verweigerte ein Eigentümer die Zahlung von Hausgeldvorschüssen, weil über Jahre hinweg keine Jahresabrechnungen erstellt worden waren. Obwohl die Gemeinschaft bereits zur Erstellung verurteilt worden war, berief sich der Eigentümer auf ein Zurückbehaltungsrecht. Damit hatte er jedoch keinen Erfolg.
Der BGH stellte klar, dass ein solches Zurückbehaltungsrecht gegenüber Hausgeldforderungen generell ausgeschlossen ist. Entscheidend ist die Funktion des Hausgelds: Es dient als zentrales Finanzierungsinstrument der Wohnungseigentümergemeinschaft und sichert deren laufende Liquidität. Würde einzelnen Eigentümern erlaubt, Zahlungen zurückzuhalten, könnte dies die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft erheblich gefährden.
Auch bestehende Gegenansprüche – selbst, wenn sie rechtskräftig festgestellt sind – ändern daran nichts. Das Zurückbehaltungsrecht ist lediglich ein Druckmittel und darf nicht dazu führen, dass notwendige Zahlungen auf unbestimmte Zeit verzögert werden.
Für die Praxis bedeutet das Urteil vor allem eines: Hausgeld ist immer zu zahlen. Eigentümer können ihre Ansprüche gegen die Gemeinschaft zwar weiterhin durchsetzen, etwa gerichtlich oder im Wege der Zwangsvollstreckung, sie dürfen aber nicht den Zahlungsfluss innerhalb der Gemeinschaft blockieren. Die Entscheidung stärkt damit die finanzielle Stabilität von Wohnungseigentümergemeinschaften und schafft klare Verhältnisse: Die Liquidität der Gemeinschaft hat Vorrang vor individuellen Streitigkeiten.
BGH-Urteil vom 14.11.2025, Az. V ZR 190/24
KAUF LAUNE
Achtung, Eigentümer!
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen? Dann nutzen Sie unsere besondere Möglichkeit: In unserem Portal finden Sie aktuelle Ankaufsprofile.
- Ankaufsprofile Eigentumswohnungen
- Ankaufsprofile Einfamilienhäuser
- Ankaufsprofile Mehrfamilienhäuser
Ihr Vorteil: Sie können den passenden Käufer selbst auswählen. Nennen Sie uns die Kundennummer des Ankaufsprofils und wir bieten Ihr Objekt priorisiert genau diesem Interessenten an. So erhöhen Sie die Chance auf eine schnelle und passgenaue Vermittlung.
Kontakt: 0208 / 290120 · info@kl-immo-web.de
Oder tragen Sie die Objektdaten hier unverbindlich ein – wir kontaktieren Sie!
Achtung, Käufer!
Wir veröffentlichen Ihr persönliches Ankaufprofil – anonym, unverbindlich und kostenlos – direkt bei uns auf der Webseite.
Ihr Profil wird ausschließlich unter Ihrer internen Kundennummer – ohne Namen, Kontaktdaten oder persönliche Angaben – veröffentlicht.
Was wir dafür benötigen:
- Welche Immobilie Sie suchen
- In welchen Städten oder Stadtteilen
- In welchem Preisrahmen
- Und gerne zwei, drei kurze Sätze über Sie bzw. Ihr Vorhaben – ein persönlicher Eindruck erhöht die Chance, dass Verkäufer Sie bevorzugt auswählen.
Verkäufer aufgepasst:
Hier erhalten Sie exklusiven Zugang zu aktuellen Ankaufsprofilen, die von den Kaufinteressenten selbst erfasst wurden.
Wählen Sie gezielt aus, welcher Käufer zu Ihrer Immobilie passt – transparent, unkompliziert und effizient.
Eigentumswohnungen
Eigentumswohnungen
Ankaufsprofile
Ein-/Zweifamilienhäuser
Ein-/Zweifamilienhäuser
Ankaufsprofile
Mehrfamilienhäuser
Mehrfamilienhäuser
AnkaufsprofileGezielt verkaufen – mit Einblick in geprüfte Käuferprofile!
Achtung, Eigentümer!
Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen? Dann nutzen Sie unsere besondere Möglichkeit: In unserem Portal finden Sie aktuelle Ankaufsprofile.
- Ankaufsprofile Eigentumswohnungen
- Ankaufsprofile Einfamilienhäuser
- Ankaufsprofile Mehrfamilienhäuser
Ihr Vorteil: Sie können den passenden Käufer selbst auswählen. Nennen Sie uns die Kundennummer des Ankaufsprofils und wir bieten Ihr Objekt priorisiert genau diesem Interessenten an. So erhöhen Sie die Chance auf eine schnelle und passgenaue Vermittlung.
Kontakt: 0208 / 290120 · info@kl-immo-web.de
Oder tragen Sie die Objektdaten hier unverbindlich ein – wir kontaktieren Sie!
Achtung, Käufer!
Wir veröffentlichen Ihr persönliches Ankaufprofil – anonym, unverbindlich und kostenlos – direkt bei uns auf der Webseite.
Ihr Profil wird ausschließlich unter Ihrer internen Kundennummer – ohne Namen, Kontaktdaten oder persönliche Angaben – veröffentlicht.
Was wir dafür benötigen:
- Welche Immobilie Sie suchen
- In welchen Städten oder Stadtteilen
- In welchem Preisrahmen
- Und gerne zwei, drei kurze Sätze über Sie bzw. Ihr Vorhaben – ein persönlicher Eindruck erhöht die Chance, dass Verkäufer Sie bevorzugt auswählen.
KLING LUSTIG
Zwei Makler möchten ein Gemeinschaftsgeschäft eingehen:
– So, die Provision teilen wir 50%-50%.
– Nein, ich möchte 70% haben!
– Ok, einverstanden. Dann machen wir 70% – 70%.
KAPITAL LANDSCHAFT
Was im Grundbuch wirklich zählt – und warum viele Käufer es übersehen.
Wer eine Eigentumswohnung kauft, achtet meist auf Lage, Preis und Zustand. Ein entscheidender Punkt wird dabei jedoch häufig übersehen: die Eintragungsbewilligung im Grundbuch.
Der Begriff klingt nach Formalität – ist aber alles andere als unwichtig. Denn nur mit einer Eintragungsbewilligung können Änderungen im Grundbuch überhaupt wirksam werden. Gerade bei Eigentumswohnungen betrifft das häufig die Teilungserklärung, also die Grundlage dafür, welche Rechte Sie an Ihrer Wohnung tatsächlich haben.
Viele Käufer gehen davon aus, dass die ursprüngliche Teilungserklärung noch gilt. In der Praxis wurden jedoch oft Änderungen vorgenommen – etwa bei Sondernutzungsrechten für Stellplätze, Gärten oder andere Flächen. Diese Anpassungen sind rechtlich bindend, auch wenn sie Ihnen beim Kauf nicht sofort auffallen.
Das Problem: Häufig wird nur der Kaufvertrag geprüft, nicht aber die Entwicklung im Grundbuch. Erst nach dem Kauf zeigt sich dann, dass bestimmte Rechte eingeschränkt sind oder anders geregelt wurden als erwartet.
Deshalb ist es wichtig, nicht nur den aktuellen Stand zu betrachten, sondern auch nachzuvollziehen, welche Änderungen im Laufe der Zeit erfolgt sind – und auf welcher Grundlage.
Schauen Sie genau hin, bevor Sie kaufen!
KUNTERBUNTES LAND
Rudolf Virchow -
Arzt, Wissenschaftler, Politiker und engagierter Sozialreformer
Die Virchowstraße ist kein zufälliger Straßenname: Sie erinnert an einen der bedeutendsten Wissenschaftler des 19. Jahrhunderts – Rudolf Virchow. Geboren wurde er 1821 in Schivelbein (heute Polen), gestorben ist er 1902 in Berlin. Virchow war nicht nur Arzt, sondern auch Wissenschaftler, Politiker und engagierter Sozialreformer. Einen Großteil seines Lebens arbeitete er in Berlin, unter anderem an der renommierten Charité, wo er entscheidende Impulse für die moderne Medizin setzte.
Berühmt wurde Virchow vor allem als Begründer der modernen Zellbiologie und Pathologie. Sein Leitsatz „Omnis cellula e cellula“ – jede Zelle entsteht aus einer Zelle – veränderte das Verständnis von Krankheiten grundlegend. Er zeigte, dass Krankheiten nicht als diffuse Zustände des gesamten Körpers zu verstehen sind, sondern auf Veränderungen einzelner Zellen beruhen. Damit legte er den Grundstein für die heutige medizinische Diagnostik. Gleichzeitig dachte Virchow weit über die Medizin hinaus: Er setzte sich für bessere hygienische Bedingungen, sauberes Trinkwasser und eine bessere Gesundheitsversorgung ein. Für ihn war klar, dass Krankheiten oft soziale Ursachen haben – Armut, schlechte Wohnverhältnisse und mangelnde Bildung. Deshalb gilt er auch als Mitbegründer der Sozialmedizin.
Auch privat war Virchow fest im Leben verankert: Er war mit Rosa Virchow (geb. Mayer) verheiratet. Aus der Ehe gingen sechs Kinder hervor. Trotz seiner intensiven wissenschaftlichen und politischen Tätigkeit war ihm seine Familie wichtig und bildete einen wichtigen Rückhalt in seinem Leben. Aufgrund seines großen Einflusses wurde Rudolf Virchow vielfach geehrt. In vielen Städten Deutschlands tragen Straßen, Plätze und Einrichtungen seinen Namen. Allein in Deutschland gibt es über 100 Straßen, die nach ihm benannt sind. Besonders häufig findet man sie in der Nähe von Krankenhäusern, Universitäten oder Forschungseinrichtungen – Orte also, die mit seinem Lebenswerk eng verbunden sind. Die Virchowstraße steht somit nicht nur für einen Namen auf einem Straßenschild, sondern für Fortschritt, wissenschaftliche Neugier und gesellschaftliche Verantwortung. Wer hier lebt oder vorbeigeht, begegnet im Namen einem Mann, der die Medizin nachhaltig verändert und sich zugleich für bessere Lebensbedingungen aller Menschen eingesetzt hat.
Durchschnittliche Preise pro m², Quelle Immobilienscout
46045 Oberhausen – Marienkirche
7,92 €/m² – Mietwohnungen
1.907,00 €/m² – Eigentumswohnungen
2.400,00 €/m² – Häuser
Quelle Marktnavigator Immobilienscout
45470 Mülheim an der Ruhr – Holthausen
7,92 €/m² – Mietwohnungen
1.907,00 €/m² – Eigentumswohnungen
2.400,00 €/m² – Häuser
Quelle Marktnavigator Immobilienscout
45147 Essen – Rüttenscheid
9,36 €/m² – Mietwohnungen
2.973,00 €/m² – Eigentumswohnungen
3.480,00 €/m² – Häuser
Quelle Marktnavigator Immobilienscout
450225 Düsseldorf – Bilk
13,00 €/m² – Mietwohnungen
13.813,00 €/m² – Eigentumswohnungen
5.016,00 €/m² – Häuser
Quelle Marktnavigator Immobilienscout
KURZE LEKTÜRE
Kann man eine Nachzahlung von Nebenkosten für eine Wohnung oder eine Gewerbeeinheit verlangen, wenn die gesetzliche Abrechnungsfrist nicht eingehalten wurde?
-Wohnung (Wohnraummiete): Nein. Wenn die Abrechnungsfrist (in der Regel 12 Monate) versäumt wird, kann der Vermieter keine Nachforderungen mehr stellen (§ 5566, Abs. 3 BGB)
-Gewerbeeinheit: Ja, in der Regel schon. Bei Gewerbemietverträgen gelten oft andere Vereinbarungen, sodass Nachforderungen auch nach Fristablauf möglich sein können. (BGH-Urteil vom 27.01.2010, Az. XII ZR 22/07)
Können die Kosten für die Dachrinnenreinigung auf die Mieter umgelegt werden?
Ja. Die Kosten der Dachrinnenreinigung gelten in der Regel als umlagefähige Betriebskosten, da sie zur laufenden Gebäudepflege gehören – vorausgesetzt, dies ist im Mietvertrag vereinbart.
Können auf Garagenmieter, die nicht im Haus wohnen, Kosten wie Strom, Reinigung oder Winterdienst umgelegt werden?
Ja, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Betriebskosten wie Strom (z. B. für Beleuchtung), Reinigung oder Winterdienst können anteilig auf Garagenmieter umgelegt werden – auch wenn sie nicht im Haus wohnen. Entscheidend ist, dass die Kosten die Garage bzw. die Zufahrt betreffen und vertraglich geregelt sind.
Nach welchem Verteilungsschlüssel sollen Betriebskosten umgelegt werden, wenn im Mietvertrag kein Verteilungsschlüssel vereinbart ist?
Dann gilt die gesetzliche Regel: Die Betriebskosten werden nach Wohnfläche umgelegt (§ 556a BGB), sofern nichts anderes vereinbart ist.
Haben Mieter ein Kürzungsrecht, wenn der Vermieter nicht verbrauchsabhängig abrechnet?
Ja. Wenn gesetzlich vorgeschriebene verbrauchsabhängige Kosten (z. B. Heizkosten) nicht entsprechend abgerechnet werden, kann der Mieter die Kosten um 15 % kürzen (§ 12 Heizkostenverordnung).
Muss der Eigentümer eine Zwischenabrechnung erstellen, wenn während der Abrechnungsperiode ein Mieterwechsel erfolgt?
Nein. Der Vermieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, eine Zwischenabrechnung zu erstellen. Die Abrechnung erfolgt regulär am Ende des Abrechnungszeitraums. Eine Zwischenabrechnung ist nur erforderlich, wenn dies vertraglich vereinbart wurde.
KURIOSE LIEGENSCHAFTEN
Das schmalste Haus von Köln – ein echtes Raumwunder!
Mitten in der Altstadt von Köln, am Eigelstein 115, steht eine Immobilie, die man leicht übersieht – und die gerade deshalb so faszinierend ist. Eingeklemmt zwischen zwei Nachbargebäuden befindet sich hier das schmalste Haus der Stadt. Mit einer Breite von gerade einmal 2,56 Metern wirkt es von außen fast wie eine Baulücke, ist aber tatsächlich ein vollwertiges Wohn- und Geschäftshaus.
Entstanden ist dieses außergewöhnliche Gebäude im Jahr 1997, als eine schmale Lücke zwischen zwei Häusern neu genutzt wurde. Statt den Platz ungenutzt zu lassen, entwickelten die Architekten eine kreative Lösung: Die angrenzenden Gebäude dienen gleichzeitig als tragende Außenwände. So konnte selbst dieser minimale Raum sinnvoll bebaut werden.
Was von außen schmal erscheint, entpuppt sich im Inneren als überraschend funktional. Das Haus ist rund 30 bis 33 Meter tief und bietet dadurch deutlich mehr Nutzfläche, als man zunächst vermutet. In dem Gebäude befinden sich sowohl Büros als auch Wohnungen mit etwa 35 Quadratmetern – allerdings erfordert das Wohnen hier ein hohes Maß an Kreativität. Möbel müssen exakt angepasst werden, und viele Lösungen sind speziell auf den schmalen Grundriss zugeschnitten.
Um jeden Zentimeter optimal zu nutzen, wurde bei der Planung tief in die Trickkiste gegriffen: Die Treppen befinden sich teilweise außerhalb des Gebäudes, Badezimmer sind durch Schiebetüren abgetrennt, und selbst die Klingeln wurden platzsparend direkt in die Haustür integriert. Große Fenster sorgen zudem dafür, dass die Räume trotz der Enge hell und offen wirken.
Heute gilt das Gebäude als echtes Kuriosum und zeigt eindrucksvoll, wie aus einer scheinbar unbrauchbaren Restfläche ein funktionierendes Haus entstehen kann. Wer durch die Straße Eigelstein geht, sollte daher genau hinschauen – denn eines der außergewöhnlichsten Häuser der Region passt problemlos in eine Lücke, die man sonst kaum beachten würde.
KL Immobilien GmbH
- erkaufen – mit Bestpreis
- ermieten – mit Garantie
- erwalten – mit Verstand
- erbessern – mit Hausmeistern
Dorstener Str. 313 | 46145 Oberhausen
0208 – 290 120 | info@kl-immo-web.de
Impressum
Herausgeber: KL Immobilien GmbH
Redaktion: Juliana Lang | Korrektur: Luisa Khaet | Fotos: Reinhard Gebaur
Gestaltung: petyadesign.de