KOMMUNALER LEBENSWANDEL

Unsere Stadt – gestern und heute

Ansichtskarte: Reinhard Gebauer

Die Duisburger Straße in Oberhausen auf einer Ansichtskarte aus der Zeit um 1912. Im Hintergrund ist die am 5. Mai 1906 eingeweihte evangelische Pauluskirche zu sehen. Das Automobil im Bild wurde nachträglich in die kolorierte Aufnahme eingefügt.

Text und Foto: Reinhard Gebauer

Die Duisburger Straße auf einem Foto vom 18.01.2015. Auf der linken Straßenseite sind die alten Häuser, wenn auch teilweise stark renoviert, erhalten geblieben. Auf der rechten Seite dagegen fehlen zwei der ehemaligen Häuser. Und: Autos statt Menschen an der Straße.

KOMPETENTE LÖSUNGEN

Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung korrekt berechnet?

Der Bundesgerichtshof hat mit seinem Urteil vom 03.12.2024 wichtige Maßstäbe für die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung (VFE) gesetzt und die Rechte der Verbraucher gestärkt. Das Gericht entschied, dass Banken bei der vorzeitigen Rückzahlung von Darlehen strenge Transparenzpflichten einhalten müssen. Fehlen nachvollziehbare Angaben in den Vertragsunterlagen, entfällt der Anspruch der Bank auf eine Entschädigung.

Im vorliegenden Fall ging es um die Forderung einer VFE, die aufgrund unzureichender Vertragsklauseln als unzulässig eingestuft wurde. Insbesondere fehlten klare Angaben zu den Berechnungsgrundlagen, wie z. B. der Berücksichtigung von Sondertilgungsrechten, der Ermittlung des Refinanzierungszinssatzes sowie der Restlaufzeit des Darlehens. Der BGH stellte klar, dass Banken dazu verpflichtet sind, Verbrauchern die Berechnung der Entschädigung transparent und verständlich darzulegen.

Korrekte Berechnung:

Die Vorfälligkeitsentschädigung dient als Ausgleich für den Zinsschaden, der einer Bank durch die vorzeitige Rückzahlung eines Darlehens entsteht. Die Berechnung erfolgt in mehreren Schritten:

  1. Zinsschaden bestimmen:
    Der Schaden ergibt sich aus der Differenz zwischen dem vertraglich vereinbarten Sollzins und dem Refinanzierungszinssatz, den die Bank bei einer Wiederanlage des zurückgezahlten Betrags am Kapitalmarkt erzielen könnte.
  2. Berücksichtigung der Restlaufzeit:
    Die Berechnung erstreckt sich nur über die ursprünglich verbleibende Laufzeit des Darlehens.
  3. Sondertilgungsrechte einrechnen:
    Vertraglich vereinbarte Sondertilgungen müssen bei der Berechnung des Zinsschadens berücksichtigt werden, selbst wenn diese noch nicht in Anspruch genommen wurden.
  4. Abzug ersparter Kosten:
    Die Bank muss Kosten, die ihr durch die vorzeitige Rückzahlung erspart bleiben, wie Verwaltungskosten oder Risikokosten, von der Entschädigung abziehen.
  5. Transparente Darstellung:
    Alle Berechnungsparameter, insbesondere der Refinanzierungszinssatz, die Restlaufzeit und die Berücksichtigung von Kosten, müssen nachvollziehbar und verständlich erläutert werden.

Beispiel für eine Berechnung:

  • Darlehensrestschuld: 100.000 €
  • Restlaufzeit: 5 Jahre
  • Sollzins: 3,5 %
  • Refinanzierungszins: 2,0 %
  • Ersparte Kosten: 500 €

Rechnung:

  1. Zinsschaden = (3,5 % – 2,0 %) × 100.000 € × 5 Jahre = 7.500 €
  2. Abzug ersparter Kosten: 7.500 € – 500 € = 7.000 €
  3. Vorfälligkeitsentschädigung: 7.000 €

Konsequenzen des Urteils

Das Urteil stärkt die Verbraucherrechte und zwingt Banken, ihre Vertragsgestaltung klarer und präziser zu formulieren. Verbraucher können nun berechtigte Zweifel an der Höhe oder der Berechnung der VFE äußern und diese anfechten. Fehlerhafte oder unklare Vertragsklauseln führen dazu, dass Banken keinen Anspruch auf eine Entschädigung haben.

Darlehensnehmer sollten daher die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung sorgfältig prüfen lassen, insbesondere wenn Sondertilgungsrechte nicht berücksichtigt wurden oder die Berechnungsmethode unverständlich ist. Dieses Urteil bietet eine starke Grundlage für Verbraucher, ihre Rechte gegenüber Kreditinstituten durchzusetzen.

BGH, Urteil vom 03.12.2024, Az. XI ZR 75/23

Ist eine Kündigung mit elektronischer Signatur wirksam?

Ja, der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 27. November 2024 entschieden, dass eine Kündigung des Mietverhältnisses durch einen Schriftsatz, der über das besondere elektronische Anwaltspostfach (beA) eingereicht wird, grundsätzlich möglich ist.

Allerdings muss dabei sichergestellt sein, dass die qualifizierte elektronische Signatur des Schriftsatzes beim Empfänger gültig und überprüfbar bleibt. Nur dann erfüllt der Schriftsatz die erforderlichen rechtlichen Anforderungen und ist wirksam.

Im konkreten Fall hatte der Prozessbevollmächtigte der Vermieterin einen Schriftsatz mit einer qualifizierten elektronischen Signatur über das beA eingereicht. Das Landgericht Bonn erklärte die Kündigung jedoch für unwirksam, da die elektronische Signatur des Schriftsatzes nicht formwahrend an den Prozessbevollmächtigten der Beklagten weitergeleitet worden sei. Nach Ansicht des Landgerichts hätte die elektronische Signatur ihre Legitimationswirkung nur gegenüber dem Gericht entfaltet, nicht aber gegenüber dem Empfänger der Willenserklärung.

Der Bundesgerichtshof hob dieses Urteil auf und verwies die Sache zurück an das Berufungsgericht. Er stellte klar, dass die elektronische Form die Schriftform bei Mietkündigungen grundsätzlich ersetzen kann, sofern die qualifizierte elektronische Signatur beim Empfänger gültig und überprüfbar bleibt. Das Berufungsgericht muss nun prüfen, ob die Signatur des Schriftsatzes beim Empfänger gültig war und die Kündigung somit wirksam ist.

BGH, Urteil vom 27.11.2024, Az. VIII ZR 155/23

 

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KLING LUSTIG

Treffen sich zwei Freunde:
-Ich habe gehört, dass du eine Neubauwohnung gekauft hast. Als wir unsere Eigentumswohnung gekauft haben, gab es einige Baumängel. Wie sieht es bei euch aus?
– Bisher habe ich nur einen entdeckt.
-Welchen?
-Die Wohnungstür geht nicht auf.

KAPITAL LANDSCHAFT

Die Bedeutung der Wertermittlung beim Immobilienverkauf

Wenn ein Eigentümer darüber nachdenkt, seine Immobilie zu verkaufen, begegnet er häufig der Möglichkeit, eine kostenlose Wertermittlung durchzuführen. Doch was genau ist eine Wertermittlung, welche Arten gibt es und warum ist sie so wichtig? Hier ist eine ausführliche Erläuterung:

Was ist der Verkehrswert?

Der Verkehrswert, auch als Marktwert bekannt, beschreibt den Wert einer Immobilie zu einem bestimmten Zeitpunkt. Er wird unter Berücksichtigung verschiedener Faktoren berechnet:

  • Marktlage: Die aktuelle Nachfrage und das Angebot am Immobilienmarkt.
  • Zustand der Immobilie: Alter, baulicher Zustand und eventueller Renovierungsbedarf.
  • Lage: Umgebung, Infrastruktur und Wohnwert der Region.
  • Ausstattung: Qualität und Umfang der baulichen und technischen Ausstattung.

Wichtig zu beachten: Emotionale Werte spielen keine Rolle bei der Verkehrswertermittlung.

Verfahren zur Ermittlung des Verkehrswerts

Zur Bestimmung des Verkehrswerts werden in Deutschland drei anerkannte Verfahren angewendet:

  1. Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren basiert auf einem Vergleich mit ähnlichen Immobilien in der gleichen Region. Dabei werden Kriterien wie Lage, Ausstattung und Zustand herangezogen. Es eignet sich insbesondere für selbstgenutzte Immobilien oder unbebaute Grundstücke.

  1. Sachwertverfahren

Hier stehen die Herstellungskosten der Immobilie im Mittelpunkt. Dazu gehören die Baukosten sowie der Wert des Grundstücks. Dieses Verfahren wird oft bei individuell gestalteten Gebäuden oder Objekten ohne direkte Vergleichsmöglichkeiten angewandt.

  1. Ertragswertverfahren

Das Ertragswertverfahren konzentriert sich auf die zu erwartenden Einnahmen, beispielsweise aus Miete oder Pacht. Es ist das bevorzugte Verfahren für vermietete oder gewerblich genutzte Immobilien.

Warum ist es sinnvoll, den Verkehrswert zu ermitteln?

Eine Verkehrswertermittlung bringt sowohl für Verkäufer als auch für Käufer erhebliche Vorteile:

  • Für Verkäufer: Eine realistische Einschätzung des Marktwerts ist essenziell, um die Immobilie erfolgreich zu verkaufen. Sie hilft, überzogene Preisvorstellungen zu vermeiden und potenzielle Käufer nicht abzuschrecken.
  • Für Käufer: Eine transparente Bewertung schafft Vertrauen und erleichtert die Finanzierung durch Banken. Diese verlassen sich ebenfalls auf eine professionelle Wertermittlung.

Verkehrswert vs. Kaufpreis

Es ist wichtig zu verstehen, dass der Verkehrswert eine objektive Einschätzung ist. Der tatsächliche Kaufpreis wird jedoch vom Eigentümer festgelegt. Weicht dieser stark vom Verkehrswert ab, kann dies die Finanzierbarkeit für potenzielle Käufer erschweren.

Fazit

Die Wertermittlung einer Immobilie ist ein unverzichtbarer Schritt im Verkaufsprozess. Sie sorgt für Klarheit und legt den Grundstein für einen erfolgreichen Verkauf, der sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer fair gestaltet ist. Nutzen Sie die Möglichkeit einer professionellen Bewertung, um den bestmöglichen Preis zu erzielen.

Wovon hängt die Höhe der Instandhaltungsrücklage ab?

Die Höhe der Rücklagen wird durch folgende Faktoren beeinflusst:

  • Größe der Wohnanlage: Größere Anlagen mit mehr Gemeinschaftsbereichen erfordern höhere Rücklagen.
  • Zustand der Immobilie: Ältere oder sanierungsbedürftige Gebäude benötigen mehr finanzielle Mittel.
  • Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft: Rücklagen werden in der Regel im Wirtschaftsplan festgelegt.

Empfohlene Rücklagen pro Quadratmeter

Als Orientierung gelten folgende Empfehlungen:

  • Neubauten (bis 10 Jahre alt): 0,50–1,00 € pro m² Wohnfläche monatlich.
  • Immobilien mittleren Alters (10–30 Jahre): 1,00–2,00 € pro m² monatlich.
  • Ältere Immobilien (über 30 Jahre): 2,00–4,00 € pro m² monatlich, je nach Zustand.

Einfluss des Baujahres

Das Baujahr einer Immobilie ist entscheidend für den Instandhaltungsbedarf:

  • Vor 1970: Häufig hoher Sanierungsbedarf (z. B. Dach, Leitungen).
  • 1970er–1990er-Jahre: Nach 30–50 Jahren stehen oft Modernisierungen an (z. B. Fenster, Heizungen).
  • Ab 2000: Geringerer Bedarf an großen Reparaturen, jedoch Rücklagen für zukünftige Arbeiten notwendig.

Warum sind Rücklagen wichtig?

  • Finanzielle Sicherheit: Vermeidung von Sonderumlagen bei unerwarteten Kosten.
  • Erhalt des Immobilienwerts: Regelmäßige Wartung und Reparaturen schützen die Substanz.
  • Vertrauen schaffen: Potenzielle Käufer und Banken bewerten eine solide Rücklagenbildung positiv.

Fazit

Die Höhe der Rücklagen sollte stets an den Zustand und das Alter der Immobilie angepasst werden. Ein durchdachter Wirtschaftsplan mit angemessenen Rücklagen sichert die finanzielle Stabilität der WEG und den langfristigen Werterhalt der Immobilie.

KUNTERBUNTES LAND

Heinrich-Heine

* 1797 † 1831

Eine Hommage an einen großen Dichter

Die Geschichte der Heinrich-Heine-Straße 

Heinrich Heine, einer der bedeutendsten deutschen Dichter und Denker des 19. Jahrhunderts, hinterließ mit seinem Werk einen bleibenden Eindruck in der Weltliteratur. Zahlreiche Städte haben Straßen nach ihm benannt, um sein Vermächtnis zu ehren. Doch was steckt hinter der Geschichte der Heinrich-Heine-Straße, die in vielen Städten zu finden ist?

Heinrich Heine: Dichter, Denker und Kritiker

Geboren 1797 in Düsseldorf als Harry Heine, wuchs Heinrich Heine in einer jüdischen Familie auf. Seine jüdische Herkunft prägte ihn und sein Werk auf vielfältige Weise, obwohl er später zum Christentum konvertierte – ein Schritt, der weniger aus religiöser Überzeugung als aus pragmatischen Gründen erfolgte, um gesellschaftliche und berufliche Nachteile zu vermeiden. Dennoch blieb Heine zeitlebens kritisch gegenüber religiösen Dogmen und setzte sich mit seiner jüdischen Identität literarisch auseinander, was sich in vielen seiner Schriften widerspiegelt.

Die Entstehung der Heinrich-Heine-Straßen

Viele Städte benannten Straßen nach Heinrich Heine, insbesondere nach dem Zweiten Weltkrieg, um an seinen literarischen und gesellschaftlichen Beitrag zu erinnern. Oft entstanden diese Straßen in kulturellen oder universitätsnahen Stadtteilen, um die Verbindung zu Bildung und Aufklärung zu unterstreichen. In einigen Städten ersetzten sie frühere Straßennamen mit politisch belasteter Geschichte, um ein Zeichen für Toleranz und einen Neuanfang zu setzen.

Die Bedeutung heute

Heinrich-Heine-Straßen sind nicht nur Verkehrswege, sondern auch kulturelle Symbole. Sie erinnern an einen Künstler, der für Freiheit, Gerechtigkeit und die Kraft der Sprache eintrat, sowie an die gesellschaftliche Verantwortung, die mit seinem Namen verbunden ist. Seine jüdische Herkunft und sein literarisches Vermächtnis stehen für einen Dialog zwischen Tradition und Aufklärung, der auch in der heutigen Zeit relevant bleibt.

Durchschnittliche Preise pro m², Quelle Immobilienscout

46117 Oberhausen-Osterfeld, Heinestraße
7,28 €/m²                     – Mietwohnungen
1.798,00 €/m²             – Eigentumswohnungen
2.714,00 €/m²             – Häuser

47057 Duisburg-Neudorf, Heinestraße
7,80 €/m²                     – Mietwohnungen
2.420,00,00 €/m²       – Eigentumswohnungen
2.900,00 €/m²             – Häuser

45219 Essen-Kettwig, Heinrich-Heine-Straße
10,03 €/m²                   – Mietwohnungen
3.064,00,00 €/m²       – Eigentumswohnungen
4.555,00 €/m²             – Häuser

40213 Düsseldorf-Altstadt, Heinrich-Heine-Allee
14,47 €/m²                   – Mietwohnungen
7.579,00,00 €/m²       – Eigentumswohnungen
6.620,00 €/m²             – Häuser

KURZE LEKTÜRE

Kann der Vermieter im eigenen Haus Hausfriedensbruch begehen?

Ja, ein Vermieter kann Hausfriedensbruch begehen, wenn er ohne Erlaubnis oder berechtigten Grund in die vermietete Wohnung eindringt, da der Mieter das Hausrecht über die gemieteten Räume besitzt.

Was ist eine Nutzungsentschädigung im Kaufvertrag?

Eine Nutzungsentschädigung ist eine Zahlung, die der Käufer oder Verkäufer leisten muss, wenn eine Partei die Immobilie bereits vor oder nach dem vereinbarten Übergabetermin nutzt. Sie dient als Ausgleich für die Nutzung und wird meist in Höhe einer marktüblichen Miete festgelegt. In der Regel trifft dies den Verkäufer, wenn er nach der Kaufpreiszahlung nicht rechtzeitig auszieht.

Müssen die Schönheitsreparaturen von einem Fachbetrieb durchgeführt werden?

Nein, Schönheitsreparaturen müssen nicht zwingend von einem Fachbetrieb durchgeführt werden. Sie können auch vom Mieter selbst erledigt werden, sofern sie fachgerecht und in angemessener Qualität ausgeführt werden. Sollte im Mietvertrag eine Klausel stehen, die die Ausführung durch einen Fachbetrieb zwingend vorschreibt, ist diese unwirksam.

Wer bestimmt den Notar? Käufer oder Verkäufer?

In der Regel bestimmt der Käufer den Notar, da er die Kosten für die Beurkundung trägt. Der Verkäufer kann jedoch Vorschläge machen oder einen gemeinsamen Notar vorschlagen.

KLEINES LEXIKON

Anfechtung eines Mietvertrages

Die Anfechtung eines Mietvertrages ist ein rechtliches Mittel, mit dem Eigentümer unter bestimmten Voraussetzungen einen bereits geschlossenen Vertrag für nichtig erklären können.

Voraussetzungen
– Irrtum: Ein Fehler in der Erklärung oder im Verständnis des Vertragsinhalts, beispielsweise bei der Miethöhe oder Laufzeit.
– Arglistige Täuschung: Falschangaben oder das absichtliche Verschweigen wichtiger Informationen.
– Widerrechtliche Drohung: Der Vertrag wurde unter Zwang oder unzulässiger Einflussnahme abgeschlossen.

Ablauf der Anfechtung
– Einhaltung der Fristen: Die Anfechtung muss unverzüglich nach Bekanntwerden des Grundes erfolgen. Bei Täuschung beträgt die maximale Frist ein Jahr.
– Anfechtungserklärung: Die Erklärung erfolgt schriftlich und nennt die spezifischen Gründe.
– Rückabwicklung: Nach erfolgreicher Anfechtung gilt der Vertrag als von Anfang an nichtig. Erbrachte Leistungen, wie Mietzahlungen, werden zurückgewährt.

Wichtige Hinweise
Die Anfechtung setzt fundierte Kenntnisse der rechtlichen Voraussetzungen voraus.
Eine unsachgemäße Anfechtung kann zu rechtlichen Nachteilen oder Schadensersatzansprüchen führen.
Juristischer Beistand ist empfehlenswert, um Fehler zu vermeiden und die eigene Position zu stärken.

Mit der Anfechtung eines Mietvertrages erhalten Eigentümer ein Instrument, um sich in Ausnahmefällen rechtssicher von einem ungewollten Mietverhältnis zu lösen.