KOMMUNALER LEBENSWANDEL
Unsere Stadt – gestern und heute
Ansichtskarte: Reinhard Gebauer
Eine Ansichtskarte mit Poststempel vom 06.05.1916 zeigt die Zechenstraße (seit 1934 Danziger Straße) in Oberhausen. Im Hintergrund sind die Christuskirche, das Gemeindehaus und die Adolf-Feld-Schule zu sehen. Die Schranken im Bild gehören zur „Rolandbahn“, eine Werkbahn-Verbindung vom Hauptbahnhof Oberhausen zur Zeche Roland. Das Automobil und mehrere Personen wurden vom Hersteller der Ansichtskarte nachträglich in die Aufnahme gearbeitet – alles ohne „Künstliche Intelligenz“.
Text und Foto: Reinhard Gebauer
Die Zechenstraße führte damals über die Schwartzstraße zur Mülheimer Straße. Wie die vorliegende Aufnahme vom 22.12.2025 zeigt, ist der heutige Straßenverlauf begradigt. Nach der Stilllegung der Zeche Roland im Jahr 1928 wurde die Danziger Straße im Jahr 1937 über den abgetragenen Zechenbahndamm bis zur Wehrstraße verlängert (zitiert nach Alfred Lindemann: „500 Kilometer Oberhausener Straßengeschichte“, Oberhausen 1997).
KOMPETENTE LÖSUNGEN
Steuerrecht
Der Immobilienwert des Finanzamts ist nicht das letzte Wort …
Viele Eigentümerinnen und Eigentümer stehen nach einer Erbschaft oder Schenkung vor einem Problem: Das Finanzamt setzt für die Immobilie einen Wert an, der deutlich höher liegt als der tatsächlich erzielbare Marktpreis. Da dieser Wert unmittelbar die Höhe der Erbschaft- oder Schenkungsteuer bestimmt, kann dies zu einer erheblichen finanziellen Belastung führen.
Die Bewertung erfolgt nach gesetzlich vorgegebenen Verfahren des Bewertungsgesetzes. Diese arbeiten mit typisierten Annahmen und können individuelle Besonderheiten einer Immobilie – etwa Renovierungsbedarf, eingeschränkte Nutzbarkeit, ungünstige Lage oder langfristige Vermietung – nur eingeschränkt abbilden. In der Praxis führt das häufig zu überhöhten Wertansätzen.
Wichtig für Eigentümer ist: Der vom Finanzamt festgestellte Wert ist nicht bindend. Das Bewertungsgesetz erlaubt ausdrücklich den Nachweis eines niedrigeren sogenannten gemeinen Werts, also des tatsächlichen Marktwerts der Immobilie. Diese Möglichkeit wurde durch ein Grundsatzurteil des Bundesfinanzhofs aus dem Jahr 2019 nochmals klar bestätigt.
Der BFH stellte in seinem Urteil vom 05.12.2019 (Az. II R 9/18) unmissverständlich fest, dass Steuerpflichtige einen niedrigeren Immobilienwert geltend machen dürfen, wenn sie diesen qualifiziert nachweisen. Gleichzeitig machte das Gericht deutlich, dass das Finanzamt einen solchen Nachweis nicht mit dem Hinweis auf die gesetzlich vorgesehenen Bewertungsverfahren ablehnen darf. Entscheidend ist allein, welcher Wert im normalen Geschäftsverkehr tatsächlich erzielbar wäre.
Der Nachweis muss allerdings belastbar sein. In der Regel ist hierfür ein Verkehrswertgutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder des zuständigen Gutachterausschusses erforderlich. Pauschale Einwände oder einfache Schätzungen reichen nicht aus. Wird jedoch ein solches Gutachten vorgelegt, ist das Finanzamt verpflichtet, den niedrigeren Wert anzusetzen und die Steuer entsprechend zu korrigieren.
Für Eigentümer bedeutet das: Wer den Immobilienwert im Steuerbescheid ungeprüft hinnimmt, verschenkt unter Umständen viel Geld. Eine kritische Prüfung und – wenn erforderlich – ein professionelles Gutachten können zu erheblichen Steuerersparnissen führen. Das BFH-Urteil schafft hierfür klare Rechtssicherheit und stärkt die Position der Eigentümer deutlich.
Mietrecht
Auch die künftige Nutzungsentschädigung einklagen …
Bei Räumungsklagen konzentrieren sich viele Eigentümer ausschließlich auf die Räumung der Wohnung und die Zahlung der bereits aufgelaufenen Mietrückstände. Dabei wird ein entscheidender Punkt häufig übersehen: die künftige Nutzungsentschädigung für die Zeit nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Bleibt ein Mieter nach Kündigung in der Wohnung, schuldet er keine Miete mehr, sondern eine Nutzungsentschädigung – und zwar für jeden Monat bis zur tatsächlichen Räumung. Wird diese nicht von Anfang an mit eingeklagt, müssen die Ansprüche später oft separat geltend gemacht werden.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 04.05.2011 (Az. VIII ZR 146/10) klargestellt, dass Vermieter neben der Räumung und den Rückständen auch die künftig fällig werdende Nutzungsentschädigung einklagen dürfen, wenn mit weiteren Zahlungsausfällen zu rechnen ist.
Wird der Mieter zugleich auf Räumung, Zahlung der Rückstände und künftige Nutzungsentschädigung verklagt, kann das Gericht ihn außerdem verpflichten, für die nach Klageerhebung fällig werdenden Beträge eine Sicherheit zu leisten (§ 28a Abs. 1 ZPO). Das verschafft Eigentümern zusätzliche finanzielle Absicherung während des laufenden Verfahrens.
Fazit: Wer eine Räumungsklage erhebt, sollte sie vollständig führen. Die künftige Nutzungsentschädigung mitzuerfassen, ist rechtlich zulässig – und wirtschaftlich entscheidend.
KAUF LAUNE
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KLING LUSTIG
Eine Familie lässt sich beim Makler beraten:
Familienvater: „Welchen Boden würden Sie uns empfehlen: Laminat, Teppich, Parkett? Er muss pflegeleicht und strapazierbar sein. Wir haben 5 Kinder. Sie sind 8,7,5,3 und 2 Jahre alt.“
Makler: „Asphalt!“
KAPITAL LANDSCHAFT
Kostenverteilung in der WEG – wer in der WEG wofür wann wie viel zahlt
A. Kosten für das Gemeinschaftseigentum, die nicht bauliche Veränderungen betreffen (§ 16 WEG)
- Gesetz: Verteilung der Kosten nach Miteigentumsanteilen.
- Abweichende Regelung möglich durch Vereinbarung der Eigentümer.
III. Vom Gesetz oder einer Vereinbarung kann abweichend ein Mehrheitsbeschluss über die Kostenverteilung getroffen werden.
B. Kosten für bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum (§ 21 WEG)
- Privilegierte Baumaßnahmen:
- Einbau einer Lademöglichkeit für ein Elektrofahrzeug
- Barrierefreier Aus- und Umbau
- Verbesserung des Einbruchschutzes
- Anschluss an ein Telekommunikationsnetz mit sehr hoher Kapazität
Der Nutzende trägt die Kosten allein, dafür ist er auch allein nutzungsberechtigt.
Wer die geschaffene Einrichtung auch nutzen will, darf dies verlangen, wenn er eine angemessene Kostenbeteiligung erbringt. Beides wird durch Beschluss geregelt.
- Sonstige bauliche Veränderungen:
Wer beschließt, der zahlt – und darf nutzen.
Wer die geschaffene Einrichtung auch nutzen will, darf dies verlangen, wenn er eine angemessene Kostenbeteiligung erbringt. Beides wird durch Beschluss geregelt.
Sofern die bauliche Veränderung mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen worden ist, haben dafür alle Wohnungseigentümer entsprechend ihren Miteigentumsanteilen zu zahlen.
Ausnahme: Die bauliche Veränderung ist mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden.
Amortisieren sich die Kosten der baulichen Veränderung innerhalb eines angemessenen Zeitraums, zahlen sämtliche Eigentümer dafür die Kosten nach ihren Miteigentumsanteilen.
III. Beschluss der Gemeinschaft:
Abweichend von den vorherigen Grundsätzen (I. und II.) können die Eigentümer über Nutzungsbefugnisse und Kostenverteilung mit Stimmenmehrheit beschließen, wobei einem Eigentümer aber nicht abweichend vom Gesetz überhaupt erst eine Zahlungspflicht auferlegt werden darf.
Quelle “Immobilien-Berater”
KUNTERBUNTES LAND
Düppelstraße – Erinnerung an die Erstürmung der Düppeler Schanzen.
Der Name Düppelstraße erinnert an ein zentrales Ereignis des Deutsch-Dänischen Krieges von 1864: die Erstürmung der Düppeler Schanzen. Diese Befestigungsanlagen lagen bei dem Ort Düppeler Schanzen (heute Dybbøl in Dänemark).
Am 18. April 1864 griffen preußische Truppen die dänischen Stellungen an und eroberten sie nach schweren Kämpfen. Die Schlacht gilt als militärischer Wendepunkt des Krieges und führte letztlich zur Niederlage Dänemarks. In der Folge gingen Schleswig und Holstein an Preußen und Österreich über.
Im späten 19. und frühen 20. Jahrhundert war es in vielen deutschen Städten üblich, Straßen nach militärischen Ereignissen oder Schauplätzen zu benennen. Die Düppeler Straße in Oberhausen steht damit beispielhaft für diese Erinnerungskultur – sie verweist weniger auf einen lokalen Bezug, sondern auf ein historisches Ereignis, das zur nationalen Geschichte gezählt wurde.
Heute laden solche Straßennamen dazu ein, genauer hinzuschauen und sich mit den historischen Hintergründen auseinanderzusetzen – jenseits von Sieg und Niederlage, hin zu einem reflektierten Umgang mit Geschichte.
Durchschnittliche Preise pro m², Quelle Immobilienscout
46045 Oberhausen-Stadtmitte, Friedensplatz
7,89 €/m² – Mietwohnungen
1.926,00 – Eigentumswohnungen
3.042,00 – €/m² – Häuser
Quelle: Immobilienscout
46045 Oberhausen-Stadtmitte, Friedensplatz
7,78 €/m² – Mietwohnungen
2.519,00 €/m² – Eigentumswohnungen
3.807,00 – Häuser
Quelle: Immobilienscout
46045 Oberhausen-Stadtmitte, Friedensplatz
7,17 €/m² – Mietwohnungen
1.476,00 €/m² – Eigentumswohnungen
2.303,00 €/m² – Häuser
Quelle: Immobilienscout
46045 Oberhausen-Stadtmitte, Friedensplatz
8,03 €/m² – Mietwohnungen
1.817,00 €/m² – Eigentumswohnungen
2.573,00 €/m² – Häuser
Quelle: Immobilienscout
KURZE LEKTÜRE
Kann die Kündigung einer Mietwohnung mit Kopie der Vollmacht des Eigentümers erfolgen?
Eine Kündigung kann durch einen Bevollmächtigten des Eigentümers erfolgen. Der Kündigung muss jedoch eine Originalvollmacht beigefügt sein (§ 174 BGB).
Eine bloße Kopie reicht in der Regel nicht – der Mieter darf die Kündigung sonst unverzüglich zurückweisen.
Ausnahme: Keine Originalvollmacht nötig, wenn der Mieter den Bevollmächtigten bereits kennt oder die Bevollmächtigung zuvor eindeutig mitgeteilt wurde.
Muss der Verwalter „im Auftrag” oder “in Vertretung” kündigen?
Der Verwalter darf eine Kündigung nur „in Vertretung“ (i. V.), nicht aber „im Auftrag“ (i. A.) aussprechen. Eine Kündigung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung und erfordert eigene Vertretungsmacht. Mit der Formulierung „i. V.“ bringt der Verwalter zum Ausdruck, dass er rechtlich für den Eigentümer handelt. „i. A.“ kennzeichnet dagegen lediglich eine Botenstellung und ist für eine wirksame Kündigung unzulässig.
Muss der Vermieter die Kündigungsfrist berücksichtigen?
Ja. Der Vermieter muss die gesetzliche Kündigungsfrist zwingend berücksichtigen.
Hält er die Frist nicht ein, ist die Kündigung zwar in der Regel nicht unwirksam, sie wirkt jedoch erst zum nächstzulässigen Kündigungstermin. Voraussetzung ist, dass der Kündigungswille eindeutig erkennbar bleibt. Die für Vermieter geltenden Kündigungsfristen betragen 3 Monate bei bis zu 5 Jahren Mietdauer, 6 Monate bei mehr als 5 Jahren und 9 Monate bei mehr als 8 Jahren.
KURIOSE LIEGENSCHAFTEN
Wenn Duisburg leuchtet: Der Weihnachtsmarkt mit Geschichte – geöffnet bis 30.12.2025
Der Weihnachtsmarkt in Duisburg verwandelt die Innenstadt jedes Jahr in ein stimmungsvolles Lichtermeer. Heute gehören rund 100 Hütten, Riesenrad und Eislaufbahn fest zur Adventszeit – doch diese Tradition ist jünger, als viele vermuten.
Schon kurz nach dem Zweiten Weltkrieg setzte Duisburg auf weihnachtliche Stimmung in der Innenstadt. Ab 1949 wurde die Stadt mit Lichtern, Märchenmotiven und festlicher Dekoration geschmückt, um Menschen Hoffnung zu geben und den innerstädtischen Handel zu beleben. Teil dieser Weihnachtswerbung war auch eine Krippe mit lebenden Tieren aus dem Zoo Duisburg, darunter sogar ein geliehenes Kamel – ein Detail, das heute kaum mehr vorstellbar ist und bereits damals kritisch diskutiert wurde.
In den 1950er- und 1960er-Jahren prägten beleuchtete Glocken und festlich geschmückte Straßenzüge das Bild der Innenstadt – ein Weihnachtsgefühl ohne klassischen Weihnachtsmarkt.
Der erste Weihnachtsmarkt im heutigen Sinne entstand 1980 auf dem Burgplatz vor dem Rathaus. Als kleines, bewusst überschaubares Weihnachtsdorf setzte er auf Atmosphäre statt Kirmestrubel. Glühwein, heiße Maronen, ein Pferdekarussell und Kunsthandwerk standen im Mittelpunkt. Schon damals war der Markt ein Ort der Begegnung – eröffnet mit Kindern aus vielen Nationen, die Duisburg ihr Zuhause nannten.
In den folgenden Jahren wuchs der Weihnachtsmarkt und mit ihm Diskussionen, die bis heute aktuell sind: wie viel Gastronomie, wie viel Kunsthandwerk? Wie viel Erlebnis, wie viel Besinnlichkeit? Der Duisburger Weihnachtsmarkt erzählt damit nicht nur von Adventsstimmung, sondern von Stadtentwicklung, Gemeinschaft und Lebensqualität – Werte, die Duisburg bis heute prägen.