Ein Haus – aber rechtlich eine Eigentumswohnung? Warum die Teilungserklärung entscheidend ist.

Viele Eigentümer sind überrascht, wenn wir ihnen erklären, dass ihr freistehendes Haus oder ihre Doppelhaushälfte rechtlich gar kein Einfamilienhaus ist, sondern eine Eigentumswohnung. Das kommt häufiger vor, als man denkt.

In unserer täglichen Maklerpraxis begegnen wir immer wieder solchen Fällen. So werden beispielsweise Doppelhaushälften oder Dreifamilienhäuser mit separaten Eingängen und eigenen Außenbereichen in Wohnungseigentum aufgeteilt. Die Gründe dafür sind unterschiedlich: Manchmal lässt das Baurecht oder eine Grenzbebauung keine Realteilung des Grundstücks zu. In anderen Fällen ist der Verkauf der einzelnen Einheiten wirtschaftlich deutlich attraktiver als der Verkauf des gesamten Gebäudes.

Gerade bei solchen Immobilien, die baulich wie eigenständige Häuser genutzt werden, ist eine durchdachte Teilungserklärung von großer Bedeutung. In diesen Fällen empfehlen wir häufig eine möglichst weitgehende wirtschaftliche Trennung der Einheiten. Das ist nicht bei jeder Wohnungseigentümergemeinschaft sinnvoll, kann aber bei hausähnlichen Immobilien erhebliche Vorteile bieten.

Das Ziel ist, dass jeder Eigentümer wirtschaftlich weitgehend unabhängig agieren kann. Jeder trägt grundsätzlich die Kosten für die Instandhaltung, Modernisierung und Reparaturen seiner eigenen Einheit. Gemeinschaftlich werden dagegen nur die Kosten getragen, die tatsächlich das Gemeinschaftseigentum betreffen – beispielsweise die Grundsteuer für das Gesamtgrundstück oder Bauteile, die allen Eigentümern gemeinsam gehören, etwa ein gemeinsames Dach oder gemeinsame Versorgungsleitungen.

Dadurch können die Eigentümer trotz Wohnungseigentümergemeinschaft nahezu wie Eigentümer eines eigenen Hauses handeln. Entscheidungen der Gemeinschaft sind nur dann erforderlich, wenn das Gemeinschaftseigentum betroffen ist. Das reduziert Konflikte, vereinfacht die Verwaltung und erhöht häufig auch die Attraktivität der Immobilie für Kaufinteressenten.

Ein aktueller Praxisfall zeigt, wie groß der Unterschied sein kann: Ein Eigentümer besaß ursprünglich ein Dreifamilienhaus mit drei separaten Eingängen. Jede Einheit wurde wie ein eigenes Haus genutzt. Das Objekt war zwar bereits in drei Eigentumswohnungen aufgeteilt, allerdings waren das gesamte Grundstück, der Garten und die Garagen ausschließlich einer Einheit – der vom Eigentümer selbst bewohnten Wohnung – als Sondernutzungsrechte zugeordnet. Die beiden anderen Einheiten waren vermietet und verfügten über keine eigenen Garten- oder Garagenrechte.

Ein Verkauf in dieser Konstellation wäre deutlich schwieriger gewesen und hätte den erzielbaren Kaufpreis erheblich beeinträchtigt. Gemeinsam mit dem Eigentümer haben wir deshalb eine Neuordnung der Teilung begleitet. Die Sondernutzungsrechte für Garten- und Außenflächen wurden den jeweiligen Einheiten neu zugeordnet und gleichzeitig eine weitgehende wirtschaftliche Trennung der Einheiten vereinbart. Das Ergebnis: Drei nahezu unabhängige Wohneinheiten, die sich deutlich einfacher vermarkten ließen und für Kaufinteressenten wesentlich attraktiver waren. Gleichzeitig konnte der Eigentümer einen deutlich besseren Gesamterlös erzielen.

Wenn Sie überlegen, eine ähnliche Immobilie zu verkaufen, sprechen Sie uns gerne an. Wir prüfen, ob eine Teilung oder eine Anpassung der bestehenden Teilungserklärung wirtschaftlich sinnvoll und rechtlich möglich ist. Von der ersten Einschätzung über die Abstimmung mit Notar und Vermessungsbüro bis hin zum Verkauf begleiten wir Sie auf dem gesamten Weg und entwickeln gemeinsam die für Ihre Immobilie wirtschaftlich beste Lösung.