KOMMUNALER LEBENSWANDEL
Unsere Stadt – gestern und heute
Ansichtskarte: Reinhard Gebauer
Dieser Blick von der Wilmsstraße in die Wunderstraße in Oberhausen-Lirich, hier auf einer Ansichtskarte mit Poststempel vom 12.11.1921, wurde während der Rheinlandbesetzung verschickt an einen belgischen Sergent (Unteroffizier) Olivier in Wiesbaden.
Text und Foto: Reinhard Gebauer
Die Wunderstraße, ein alter Heideteilungsweg (Alstadener und Lirich-Lipperner Heide), hier in einer Aufnahme vom 21.04.2025, ist benannt nach dem Leiter des Katasteramtes Mülheim, dem gegen Ende des vorletzten Jahrhunderts auch Oberhausen unterstand.
KOMPETENTE LÖSUNGEN
„Mieterhöhung nach § 558 BGB – Fristen, Fallstricke und BGH-Urteile auf einen Blick“
Auch ohne eine ausdrückliche Vereinbarung im Mietvertrag können Sie als Vermieter nach den §§ 558 ff. BGB eine Anpassung der Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete verlangen. Grundlage hierfür sind insbesondere qualifizierte Mietspiegel, alternativ können auch mindestens drei vergleichbare Wohnungen herangezogen werden (§ 558a Abs. 2 BGB).
Wichtig: Eine Mieterhöhung ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zulässig (§ 558 Abs. 1 BGB). Zudem gilt die sogenannte Kappungsgrenze – innerhalb von drei Jahren darf die Miete nicht um mehr als 20 % steigen; in vielen Regionen, etwa in angespannten Wohnungsmärkten, ist diese Grenze gesetzlich auf 15 % begrenzt (§ 558 Abs. 3 BGB).
Neben diesen gesetzlichen Grundlagen sollten Vermieter aber auch die maßgeblichen Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) im Blick behalten. Sie präzisieren die rechtlichen Vorgaben und helfen, häufige Formfehler oder inhaltliche Unklarheiten zu vermeiden.
In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Fristen Sie bei einer Mieterhöhung einhalten müssen und welche aktuellen BGH-Entscheidungen für Ihre Praxis besonders wichtig sind.
Urteile (Datum + Az.)
07.07.2010 – VIII ZR 315/09
Selbst finanzierte Modernisierungen des Mieters (z. B. Bad oder Heizung) bleiben bei der ortsüblichen Vergleichsmiete unberücksichtigt, wenn der Vermieter sich nicht an den Kosten beteiligt hat.
25.09.2013 – VIII ZR 280/12
Die Kappungsgrenze begrenzt nur den Erhöhungsbetrag – sie verhindert kein früheres Mieterhöhungsverlangen innerhalb des gesetzlichen Rahmens.
24.04.2019 – VIII ZR 62/18
Auch Wohnungen mit leicht abweichender Ausstattung (z. B. mit Aufzug) können als Vergleichswohnungen herangezogen werden, wenn sie insgesamt vergleichbar sind.
24.04.2019 – VIII ZR 82/18
Der Vermieter darf nicht automatisch die obere Spanne der Vergleichsmiete ansetzen, wenn der Sachverständige einen genaueren Wert nennt.
11.12.2019 – VIII ZR 234/18
Eine Mieterhöhung bleibt wirksam, selbst wenn die Wohnfläche zu groß angegeben wurde, sofern die Erhöhung rechnerisch auch bei korrekter Fläche gerechtfertigt wäre.
07.07.2021 – VIII ZR 167/20
Bei Mieterhöhungen auf Basis eines Mietspiegels reicht es, die relevanten Eckdaten und das Mietspiegelfeld zu nennen – der Mietspiegel muss nicht beigefügt werden.
20.07.2022 – VIII ZR 339/21
Modernisierungsbedingte Mieterhöhungen müssen detaillierte und nachvollziehbare Angaben zu Maßnahmen und Kosten enthalten, um formell wirksam zu sein.
28.09.2022 – VIII ZR 336/21
Bestätigt die strengen Anforderungen an Transparenz und Nachvollziehbarkeit bei Mieterhöhungen nach Modernisierung.
24.05.2023 – VIII ZR 213/21
Selbst wenn die formellen Anforderungen erfüllt sind, bleibt die Mieterhöhung unwirksam, wenn die materiellen Voraussetzungen (z. B. tatsächliche Kosten) nicht gegeben sind.
Bitte beachten Sie folgende Fristen:
Bitte beachten Sie folgende Fristen:Wenn Vermieter eine Mieterhöhung wegen gestiegener ortsüblicher Vergleichsmiete geltend machen möchten, sind mehrere gesetzliche Fristen zu beachten. Hier die wichtigsten Regelungen im Überblick:
Wartefrist
Zwischen dem Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung und dem Zugang eines neuen Mieterhöhungsverlangens beim Mieter muss mindestens ein Jahr vergangen sein (§ 558 Abs. 1 Satz 2 BGB).
Festschreibungsfrist
Unabhängig vom Zeitpunkt des Zugangs darf die neue Miete erst 15 Monate nach Wirksamwerden der letzten Erhöhung in Kraft treten (§ 558 Abs. 1 Satz 1 BGB).
Überlegungs- und Zustimmungsfrist des Mieters
Nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens hat der Mieter bis zum Ende des zweiten darauffolgenden Monats Zeit, der Erhöhung zuzustimmen (§ 558 Abs. 2 Satz 1 BGB).
Zeitpunkt des Wirksamwerdens
Erfolgt die Zustimmung, ist die erhöhte Miete ab Beginn des dritten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens zu zahlen (§ 558b Abs. 1 BGB).
Klagefrist bei Nichtzustimmung
Lehnt der Mieter die Mieterhöhung ab oder reagiert nicht, kann der Vermieter auf Zustimmung klagen – spätestens bis zum Ablauf des fünften Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens (§ 558 Abs. 2 BGB).
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-Wie läuft das Geschäft?
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– Wieso denn nicht?
-Meine Eltern hocken ständig zu Hause!
KAPITAL LANDSCHAFT
Immobilienverrentung & Leibrente: Ihre Immobilie als Altersvorsorge
Viele Immobilienbesitzer stellen sich im Ruhestand die Frage, wie sie ihre finanzielle Situation verbessern können, ohne ihre geliebte Immobilie aufgeben zu müssen. Die Immobilienverrentung bietet eine attraktive Lösung: Sie verkaufen Ihr Haus, behalten jedoch das Wohnrecht und erhalten dafür regelmäßige Zahlungen oder eine einmalige Auszahlung.
Im Kern bedeutet Immobilienverrentung, dass Sie Ihre Immobilie verkaufen, aber weiterhin darin wohnen können. Es gibt verschiedene Modelle wie Leibrente, Zeitrente oder Teilverkauf. Diese Modelle unterscheiden sich vom klassischen Immobilienverkauf, da Sie nicht sofort ausziehen müssen. Die Zahlungen erfolgen in der Regel in Form von monatlichen Raten oder einer einmaligen Auszahlung.
Im Falle der Leibrente erhalten Sie regelmäßige Zahlungen, während Sie in Ihrem Haus wohnen bleiben. Der Käufer übernimmt dabei das Eigentum, aber Sie behalten ein Wohnrecht, das in der Regel lebenslang gilt. Dies kann sowohl für private Käufer als auch für spezialisierte Anbieter eine attraktive Option sein.
Die Leibrente ist besonders für Senioren ab 60 Jahren interessant, die ihre Immobilie nicht mehr benötigen, aber dennoch nicht verkaufen möchten. Sie eignet sich vor allem für Eigentümer, die über keine direkten Erben verfügen oder zusätzliche Einkünfte im Ruhestand benötigen.
Die Vorteile sind offensichtlich: Sie können wohnen bleiben, ohne das Eigentum vollständig aufzugeben und Sie haben zusätzliche Einkünfte im Ruhestand, die den Lebensstandard verbessern können.
Aber auch Nachteile müssen Sie bedenken: Der Verkaufspreis liegt oft unter dem Marktwert der Immobilie und es gibt eingeschränkte Vererbungsmöglichkeiten.
Wenn Sie sich für die Immobilienverrentung interessieren, ist es wichtig, auf seriöse Anbieter zu achten. Schauen Sie, ob der Anbieter unabhängige Prüfungen und faire Bedingungen bietet. Vergleichen Sie auch die verschiedenen Modelle – manchmal ist ein Teilverkauf für Ihre Bedürfnisse besser geeignet als eine vollständige Leibrente.
Die Immobilienverrentung stellt eine interessante Möglichkeit dar, das im eigenen Heim gebundene Kapital für den Ruhestand zu nutzen, ohne das gewohnte Umfeld aufgeben zu müssen. Durch die Wahl des passenden Modells und Anbieters können Sie eine gute Entscheidung treffen und Ihre Lebensqualität im Alter verbessern.
KUNTERBUNTES LAND
Konservativer Bürgermeister, der die Entwicklung Oberhausens maßgeblich prägte.
Berthold Otto Havenstein
*04.09.1867 in Hunsrück ✝ 22.07.1945 in Coburg
Berthold Otto Havenstein war von 1906 bis 1930 Oberbürgermeister der Stadt Oberhausen. Er spielte eine entscheidende Rolle bei der Eingemeindung benachbarter Orte wie Sterkrade, Osterfeld, Alstaden, Teilen von Dümpten, Styrum, Frintrop, Borbeck und Dellwig. Diese Eingemeindungen führten zur Bildung der Großstadt Oberhausen, die 1929 über 110.000 Einwohner zählte.
Havenstein wurde 1923 in einem französischen Militärgericht in Essen verurteilt und ausgewiesen, da er den passiven Widerstand während der Ruhrbesetzung unterstützt hatte. Nach dem Abzug der Besatzungstruppen konnte er seine Amtsgeschäfte wieder aufnehmen.
Havenstein stellte sich kritisch gegenüber dem Nationalsozialismus. Nach der Machtübernahme 1933 zog er sich aus der politischen Szene zurück und verweigerte die Unterstützung der nationalsozialistischen Ideologie. Weitere Details über seine Haltung während der Nazizeit sind begrenzt, aber es ist bekannt, dass er sich nicht aktiv in die Politik des Regimes einbrachte.
Zu Ehren seiner Verdienste wurde die Havensteinstraße in Oberhausen nach ihm benannt. Außerdem trägt die Havensteinschule in Borbeck seinen Namen. 1930 wurde er zum Ehrenbürger von Oberhausen ernannt.
Havenstein war ein konservativer Politiker, der die Entwicklung Oberhausens maßgeblich prägte. Seine Amtszeit war von bedeutenden städtebaulichen Veränderungen und politischen Herausforderungen geprägt.
Bemerkung: die 1906 angelegte Straße hieß zuerst Kronprinzenstraße, benannt nach dem Kronprinzen Wilhelm. 1937 wurde sie in Josef-Goebels-Straße umbenannt, nach dem Reichspropagandaminister im 3. Reich. Im Volksmund wurde die Straße „Krummer Weg“ genannt, da Göbels einen Klumpfuß hatte. Seit 1946 trägt die Straße der Name Havensteinstraße.
Durchschnittliche Preise pro m², Quelle Immobilienscout
| 46119 Oberhausen-Stadtmitte, Havensteinstraße | |
|---|---|
| Mietwohnungen | 7,68 €/m² |
| Eigentumswohnungen | 1.919,00 €/m² |
| Häuser | 2.700,00 €/m² |
KURZE LEKTÜRE
Müssen Mieter beim Auszug alle Dübellöcher verschließen?
Nicht automatisch!
Normale Dübellöcher, etwa für Bilder oder Regale, gelten meist als vertragsgemäßer Gebrauch. In diesen Fällen besteht keine Pflicht, die Löcher beim Auszug zu verschließen.
Anders sieht es aus, wenn Dübellöcher in großer Zahl, an ungewöhnlichen Stellen (z.B. in Fliesen) oder mit Schäden hinterlassen werden. Dann kann der Vermieter verlangen, dass die Löcher fachgerecht verschlossen werden.
Unser Tipp für Eigentümer: Eine klare Regelung im Mietvertrag sorgt dafür, dass es beim Auszug keine Diskussionen gibt.
Rücklagen in der WEG – wie viel ist sinnvoll?
Damit Reparaturen am Gemeinschaftseigentum gut finanzierbar sind, braucht jede WEG Rücklagen.
Empfohlen wird: zwischen 0,50 € und 1,00 € pro m² Wohnfläche im Monat.
Je älter das Gebäude oder je größer der Sanierungsbedarf, desto eher sollte die Rücklage am oberen Ende liegen. Eine feste gesetzliche Vorgabe gibt es nicht – wichtig ist, dass die Rücklage zum Zustand der Immobilie passt.
Unser Tipp: Besser frühzeitig gut planen, als später Sonderumlagen zahlen!
Wie lange halten Fenster, Dach und Heizung?
Die Lebensdauer von Gebäudeteilen variiert je nach Material und Pflege. Hier eine grobe Orientierung:
Fenster: ca. 25–40 Jahre
Kunststofffenster halten in der Regel etwa 30 Jahre, Holzfenster benötigen mehr Pflege.
Dach: Ziegeldach: 40–60 Jahre, Flachdach: 20–30 Jahre
Regelmäßige Inspektionen können die Lebensdauer verlängern.
Heizung: Gas-/Ölheizung: 20–25 Jahre, Wärmepumpe: 15–20 Jahre
Moderne Heizungen sollten regelmäßig gewartet und gegebenenfalls frühzeitig erneuert werden, um effizient zu bleiben.
Unser Tipp: Mit regelmäßiger Wartung können Sie die Lebensdauer Ihrer Hauskomponenten verlängern und hohe Reparaturkosten vermeiden.
KURIOSE LIEGENSCHAFTEN
Das Keret-Haus – das schmalste Haus in Warschau
Das Keret-Haus, 2012 von Jakub Szczęsny entworfen, gilt als eines der schmalsten Häuser der Welt. Es hat eine Breite von nur 1,22 Metern und eine Gesamtfläche von 14,09 m² auf zwei Ebenen. Es befindet sich in einer Baulücke zwischen zwei Nachbargebäuden im Warschauer Stadtteil Wola. Benannt wurde es nach dem Schriftsteller Etgar Keret, der das erste Jahr in dem Haus verbrachte.
Das Haus steht an der Stelle eines ehemaligen Eingangs zum Warschauer Ghetto, durch den Kerets Mutter als Kind Brot ins Ghetto schmuggelte. Es besteht aus einem Eisengerüst und enthält ein Schlafzimmer, eine Küche, ein Bad und einen Wohnbereich. Beleuchtet wird es durch zwei nicht zu öffnende Fenster.
Mit Unterstützung der Stadt Warschau und der Foundation of Polish Modern Art wurde dieses architektonische Meisterwerk realisiert, das sowohl funktional als auch symbolisch für die Geschichte des Ortes ist.
Das Keret-Haus, 2012 von Jakub Szczęsny entworfen, gilt als eines der schmalsten Häuser der Welt. Es hat eine Breite von nur 1,22 Metern und eine Gesamtfläche von 14,09 m² auf zwei Ebenen. Es befindet sich in einer Baulücke zwischen zwei Nachbargebäuden im Warschauer Stadtteil Wola. Benannt wurde es nach dem Schriftsteller Etgar Keret, der das erste Jahr in dem Haus verbrachte.
Das Haus steht an der Stelle eines ehemaligen Eingangs zum Warschauer Ghetto, durch den Kerets Mutter als Kind Brot ins Ghetto schmuggelte. Es besteht aus einem Eisengerüst und enthält ein Schlafzimmer, eine Küche, ein Bad und einen Wohnbereich. Beleuchtet wird es durch zwei nicht zu öffnende Fenster.
Mit Unterstützung der Stadt Warschau und der Foundation of Polish Modern Art wurde dieses architektonische Meisterwerk realisiert, das sowohl funktional als auch symbolisch für die Geschichte des Ortes ist.
