KOMMUNALER LEBENSWANDEL
Unsere Stadt – gestern und heute
Ansichtskarte: Reinhard Gebauer
Zu sehen ist die Josefstraße in Sterkrade im Jahr 1928, ein Jahr vor der Eingemeindung nach Oberhausen. Benannt wurde sie nach dem St. Josef-Hospital am anderen Ende der Straße. Im Jahr 1935 umbenannt in Robert-Koch-Straße lag sie in einem gut bürgerlichen Viertel am Rande der Sterkrader Innenstadt, und dennoch nur ein bis zwei Kilometer Luftlinie entfernt von einem Bergwerk und einer Hütte der GHH. Das
Text und Foto: Reinhard Gebauer
Einer Aufnahme vom 20.04.2026 derselben Straßenecke stehen Bäume im Weg. Das ehemalige St. Josef-Hospital war schon länger umbenannt in St. Clemens-Hospital, gehörte zwischendurch zu den katholischen Kliniken Oberhausen und mittlerweile zur Schweizer AMEOS-Gruppe. In diesem Hospital starb am 15.04.2026 der Vorbesitzer der oben gezeigten alten Ansichtskarte, der Osterfelder Sammler Karl-Heinz Konopka.
KOMPETENTE LÖSUNGEN
Eigenbedarfskündigung – wann darf der Mieter trotzdem bleiben?
Wenn Sie eine vermietete Wohnung kaufen und wegen Eigenbedarf kündigen möchten, ist das grundsätzlich möglich. In der Praxis scheitert oder verzögert sich die Kündigung jedoch häufig am sogenannten Härteeinwand (§ 574 BGB). Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zeigt: Es kommt immer auf den Einzelfall an – und auf eine gute Vorbereitung.
Zunächst ist wichtig: Auch wenn Eigenbedarf vorliegt, kann der Mieter widersprechen, wenn der Auszug für ihn eine unzumutbare Härte darstellt. Gerichte prüfen dabei sehr genau die persönliche Situation des Mieters. Das betrifft insbesondere Gesundheit, Alter und Lebensumstände.
Ein zentrales Thema sind gesundheitliche Gründe. Dazu zählen schwere Erkrankungen, Pflegebedürftigkeit oder psychische Belastungen. In solchen Fällen wird häufig sogar ein medizinisches Gutachten eingeholt. Wenn ein Umzug den Gesundheitszustand deutlich verschlechtern würde, kann dies die Kündigung erheblich verzögern oder im Einzelfall verhindern.
Eng damit verbunden ist das Alter des Mieters. Ein hohes Alter allein reicht zwar nicht automatisch aus, ist aber ein wichtiger Faktor. Besonders relevant wird es, wenn mehrere Punkte zusammenkommen: etwa ein sehr hohes Alter, gesundheitliche Einschränkungen und eine lange Wohndauer. Ein über viele Jahre verwurzelter, gesundheitlich angeschlagener Mieter hat deutlich bessere Chancen, sich erfolgreich auf Härtegründe zu berufen als ein jüngerer, mobiler Mieter.
Auch die Verwurzelung im sozialen Umfeld spielt eine Rolle. Wer seit Jahrzehnten in der Wohnung lebt, enge Kontakte im Umfeld hat oder auf Unterstützung durch Nachbarn oder Familie angewiesen ist, kann durch einen Umzug besonders stark belastet sein.
Ein weiterer Punkt ist die Wohnungssuche. In angespannten Wohnungsmärkten kann es schwierig sein, passenden Ersatz zu finden – vor allem bei besonderen Anforderungen, etwa barrierefreiem Wohnraum oder niedriger Miete. Allerdings reicht der Hinweis auf die Marktlage allein nicht aus. Der Mieter muss konkret nachweisen, dass er sich intensiv um eine neue Wohnung bemüht hat.
Neben den Härtegründen sollten Eigentümer auch die gesetzlichen Kündigungsfristen im Blick haben. Diese richten sich nach der Dauer des Mietverhältnisses:
- bis 5 Jahre Mietzeit: 3 Monate Kündigungsfrist
- 5 bis 8 Jahre Mietzeit: 6 Monate Kündigungsfrist
- über 8 Jahre Mietzeit: 9 Monate Kündigungsfrist
Je länger der Mieter bereits in der Wohnung lebt, desto länger dauert es also ohnehin, bis die Kündigung wirksam wird. Gleichzeitig steigt mit der Mietdauer häufig auch das Risiko eines erfolgreichen Härteeinwands, weil Verwurzelung und Alter oft zunehmen.
Diese Entscheidungen geben Ihnen eine gute Orientierung, wie Gerichte Härteeinwände aktuell bewerten:
-Härtegrund muss vor Ablauf der Kündigungsfrist vorliegen:
(LG Berlin I, Urteil v. 28.09.2023, Az. 67 S 101/23)
-Hohe Anforderungen an Härtegründe:
(BGH, Urtel v. 26.10.2022, Az. VIII ZR 390/21 und BGH, Urteil v. 03.02.2021, Az. VIII ZR 68/19)
-Mieter muss Härte beweisen:
(BGH, Urteil v. 16.04.2025, Az. VIII ZR 270/22 und
BGH, Urteil v. 28.04.2021, Az. VIII ZR 6/19)
KAUF LAUNE
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KLING LUSTIG
Ein junger Mann besucht seinen Freund in der WG.
„Wie schafft ihr es eigentlich, dass es hier immer so ordentlich ist?“
Der Freund zuckt mit den Schultern:
„Mein Mitbewohner ist verzweifelt auf Partnersuche. Ich erstelle mir alle paar Wochen ein Fake-Tinder-Profil, schreibe mit ihm… und kündige dann spontan meinen Besuch an.“
„Und dann?“
„Dann sieht die Wohnung so aus.“
KAPITAL LANDSCHAFT
Mehr Gewinn durch Aufteilung – aber wo liegt der Haken?
Die Aufteilung eines Mehrfamilienhauses beginnt mit der Beauftragung eines Architekten. Er erstellt die notwendigen Aufteilungspläne, Grundrisse und Flächenberechnungen. Diese Unterlagen sind Voraussetzung für die sogenannte Abgeschlossenheitsbescheinigung, die bei der Baubehörde beantragt wird. Auf dieser Basis wird die Teilungserklärung erstellt – sie wird in der Regel vom Notar rechtlich formuliert, oft in Abstimmung mit dem Eigentümer und auf Grundlage der Unterlagen des Architekten. In der Teilungserklärung wird festgelegt, welche Einheiten als Wohnungseigentum (Sondereigentum) und welche z. B. als gewerbliche Einheiten (Teileigentum) gelten sowie was Gemeinschaftseigentum ist. Der Notar beurkundet die Teilungserklärung und reicht sie beim Grundbuchamt ein. Erst mit der Anlage der einzelnen Wohnungsgrundbücher entstehen rechtlich eigenständige Einheiten – ein Verkauf ist in der Praxis erst dann möglich.
Die Kosten setzen sich aus mehreren Bausteinen zusammen: Für den Architekten und die Erstellung der Pläne fallen je nach Objekt meist einige tausend Euro an. Hinzu kommen Gebühren für die Abgeschlossenheitsbescheinigung sowie Notar- und Grundbuchkosten. Diese bewegen sich bei einer Aufteilung typischerweise im unteren vierstelligen bis niedrigen fünfstelligen Bereich. Insgesamt sollten Eigentümer die Wirtschaftlichkeit vorab prüfen.
Die Dauer des gesamten Prozesses liegt – je nach Auslastung der Behörden – häufig zwischen etwa 2 und 6 Monaten, in Einzelfällen auch länger. Für bestehende Mieter ändert sich durch die Aufteilung zunächst nichts: Ihre Mietverträge bleiben bestehen. Beim Verkauf haben Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht – allerdings nur dann, wenn sie bereits vor der Aufteilung in der Wohnung gewohnt haben. Zudem gelten Kündigungssperrfristen bei Eigenbedarf: Nach dem ersten Verkauf einer umgewandelten Wohnung ist eine Eigenbedarfskündigung für mindestens drei Jahre ausgeschlossen; in vielen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt kann diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängert sein.
Gerade weil der Wohnungsmarkt vielerorts angespannt ist, entscheiden sich viele Mieter zunehmend für den Kauf einer eigenen Wohnung – häufig auch deshalb, weil die monatliche Kreditrate langfristig mit der Miete vergleichbar oder sogar günstiger sein kann. Für Eigentümer kann es sich daher lohnen zu prüfen, ob die Aufteilung und der anschließende Einzelverkauf wirtschaftlich sinnvoll sind.
Gerne unterstützen wir Sie bei diesem Prozess – von der ersten Einschätzung über die Zusammenarbeit mit Architekten und Notaren bis hin zum Verkauf der einzelnen Wohnungen an Selbstnutzer oder Kapitalanleger.
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KUNTERBUNTES LAND
Nur 39 Jahre alt: Warum ging Dietrich Bonhoeffer in den Widerstand?
Die Dietrich-Bonhoeffer-Straße in Oberhausen ist nach Dietrich Bonhoeffer benannt, einem evangelischen Theologen, der sich früh und konsequent gegen das NS-Regime stellte. Er wurde 1906 in Breslau geboren und wuchs in einem gebildeten, liberalen Elternhaus auf. Sein Vater war ein angesehener Psychiater und Neurologe, seine Mutter Lehrerin. Die Familie legte großen Wert auf Bildung, Verantwortung und eigenständiges Denken – etwas, das Bonhoeffer stark prägte.
Schon früh entschied er sich für den Weg in die Theologie, was in seiner eher wissenschaftlich geprägten Familie zunächst ungewöhnlich war. Er studierte unter anderem in Tübingen und Berlin und ging später auch für einige Zeit in die USA. Dort lernte er andere Formen des Glaubens kennen, die ihn nachhaltig beeinflussten – vor allem die stärkere Verbindung von Religion und gesellschaftlicher Verantwortung.
Zurück in Deutschland erlebte er den Aufstieg der Nationalsozialisten und bezog schnell Stellung. Während viele Institutionen sich anpassten, engagierte sich Bonhoeffer in der „Bekennenden Kirche“, die sich gegen die Gleichschaltung durch das Regime stellte. Doch sein Widerstand blieb nicht nur kirchlich: Über Kontakte zur militärischen Abwehr war er in ein Netzwerk eingebunden, das Informationen ins Ausland weitergab, Fluchtmöglichkeiten für Verfolgte organisierte und Verbindungen zu Regimegegnern hielt. In diesem Zusammenhang half er auch dabei, jüdischen Menschen die Ausreise zu ermöglichen und nutzte eigene Auslandsreisen, um über die tatsächliche Lage in Deutschland zu berichten.
1943 wurde er verhaftet. Zwei Jahre später, im April 1945, wurde er im Konzentrationslager Flossenbürg hingerichtet – nur wenige Wochen vor Kriegsende. Er war zu diesem Zeitpunkt 39 Jahre alt.
Durchschnittliche Preise pro m², Quelle Immobilienscout
46047 Oberhausen – Schladviertel, Dietrich-Bonhoeffer-Straße
7,93 €/m² – Mietwohnungen
1.987,00 €/m² – Eigentumswohnungen
2.616,00 €/m² – Häuser
Quelle Marktnavigator Immobilienscout
47198 Duisburg-Homberg, Dietrich-Bonhoeffer-Straße
7,84 €/m² – Mietwohnungen
2.253,00 €/m² – Eigentumswohnungen
2.848,00 €/m² – Häuser
Quelle Marktnavigator Immobilienscout
40595 Düsseldorf – Hellendorf, Dietrich-Bonhoeffer-Straße
10,80 €/m² – Mietwohnungen
3.027,00 €/m² – Eigentumswohnungen
3.696,00 €/m² – Häuser
Quelle Marktnavigator Immobilienscout
KURZE LEKTÜRE
Brauche ich einen Makler?
Nicht zwingend – Sie können Ihre Immobilie auch selbst verkaufen. Die Beauftragung eines Maklers ist für Verkäufer jedoch in vielen Fällen sinnvoll.
Ein Makler übernimmt nicht nur die Vermarktung, sondern beginnt bereits mit einer fundierten Wertermittlung Ihrer Immobilie sowie der marktgerechten Einordnung des ermittelten Wertes. So wird ein realistischer Angebotspreis festgelegt, der Nachfrage erzeugt und gleichzeitig Ihr Ziel im Blick behält.
Darüber hinaus führt der Makler die Kaufpreisverhandlungen. Das hat einen entscheidenden Vorteil: Sie als Eigentümer müssen nicht selbst in direkte Preisdiskussionen gehen. Ein Makler fungiert als neutraler Vermittler, sodass es Ihnen leichter fällt, auch einmal „Nein“ zu einem Angebot zu sagen, ohne die Beziehung zum Interessenten zu belasten. Sie gewinnen einen erfahrenen Verhandlungspartner – und gleichzeitig den nötigen Abstand.
Wer zahlt den Makler?
Beim Verkauf von Wohnimmobilien teilen sich in der Regel Käufer und Verkäufer die Provision. Die genaue Höhe ist regional unterschiedlich.
Wie kommen Makler an ihre Aufträge?
Viele Makler gewinnen ihre Aufträge über Empfehlungen zufriedener Kunden oder einen bestehenden Kundenstamm. Zusätzlich spielen Internetanfragen, eigene Website-Anfragen und sogenannte Leads über Immobilienportale eine große Rolle.
Was sind eigentlich „Leads“?
Das sind Kontakte von Eigentümern, die ihre Immobilie verkaufen möchten. Plattformen wie Immobilienscout24 vermitteln solche Anfragen an Makler – gegen Bezahlung.
Was kosten solche Leads?
Je nach Region und Qualität liegen die Preise meist zwischen 80 und 300 Euro pro Kontakt, teilweise auch darüber. Wichtig für Sie als Verkäufer: Nicht jeder Kontakt führt zu einem Auftrag – das Risiko liegt beim Makler.
Welche Kosten entstehen vor dem Verkauf?
Für einen erfolgreichen Verkauf müssen Unterlagen oft erst erstellt oder beschafft werden:
-Grundrisse erstellen oder überarbeiten: ca. 100 – 500 € (bei Mehrfamilienhäusern bis ca. 800 €) -Wohnflächenberechnung: ca. 150 – 400 €
-Energieausweis: ca. 260 €
-Unterlagen aus dem Hausaktenarchiv / Bauamt: ca. 50 – 200 €
Wie lange läuft ein Alleinauftrag?
Ein Alleinauftrag wird meist für 3 bis 6 Monate abgeschlossen. Das gibt dem Makler ausreichend Zeit für Vorbereitung, Vermarktung und Verhandlungen.
KURIOSE LIEGENSCHAFTEN
Tiger & Turtle Duisburg – die Achterbahn, die man zu Fuß besteigt?
Mitten im Ruhrgebiet steht eine der ungewöhnlichsten Attraktionen Deutschlands: Tiger & Turtle – Magic Mountain. Auf den ersten Blick wirkt die Konstruktion wie eine echte Achterbahn – mit Looping, steilen Anstiegen und spektakulären Kurven. Doch der Clou: Diese „Achterbahn“ fährt nicht – man geht sie zu Fuß.
Die begehbare Skulptur wurde 2011 eröffnet und ist Teil eines ehemaligen Industriegeländes im Duisburger Süden. Sie verbindet Kunst, Architektur und Landschaft auf beeindruckende Weise. Über zahlreiche Stufen führt der Weg nach oben, entlang geschwungener Stahlbögen, die immer wieder neue Perspektiven eröffnen.
Ein echtes Highlight ist der Looping. Er sieht spektakulär aus und ist das bekannteste Fotomotiv – komplett begehbar ist er jedoch nicht. Der Weg führt nur bis kurz davor und endet dann aus Sicherheitsgründen. Dennoch kann man große Teile der Anlage zu Fuß erkunden und die besondere Form aus nächster Nähe erleben.
Besonders schön ist der Besuch am Abend. Dann wird die Skulptur beleuchtet und hebt sich eindrucksvoll vom dunklen Himmel ab. Gleichzeitig bietet sich von oben ein weiter Blick über Duisburg und das Ruhrgebiet.
Der Eintritt ist frei, und die Anlage ist jederzeit zugänglich – ideal also für einen spontanen Ausflug, einen Spaziergang oder ein außergewöhnliches Fotomotiv.
Tiger & Turtle ist mehr als nur ein Aussichtspunkt. Es ist ein Erlebnis, das Bewegung, Kunst und Industriekultur verbindet – auch wenn man den Looping nur anschauen und nicht vollständig durchlaufen kann.
KL Immobilien GmbH
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Redaktion: Juliana Lang | Korrektur: Luisa Khaet | Fotos: Reinhard Gebaur
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