KOMMUNALER LEBENSWANDEL

Unsere Stadt – gestern und heute

Ansichtskarte: Reinhard Gebauer

Eine Ansichtskarte mit Poststempel vom 23.02.1914 zeigt die untere Marktstraße in Oberhausen. Im Zweiten Weltkrieg wurde dieser Bereich von alliierten Bomben stark getroffen und schwer beschädigt. Das jüdische Kaufhaus Gebrüder Alsberg GmbH, Inhaber: Georg Holz (am linken Straßenrand, damals Marktstraße 27-29), hatte einst mehr als 100 Mitarbeiter. Die Geschäftsräume erstreckten sich über drei Etagen. Am 13.04.1934 wurde es von den Kaufleuten Valentin Stephan und Max Gutschow „arisiert“. Das Schicksal von Georg Holz ist unbekannt. Insgesamt wurden in Oberhausen mehr als 100 jüdische Geschäfte und Gewerbe-betriebe enteignet (zitiert nach einer Diplomarbeit von Martina Franzke, Oberhausen, 1991).

Text und Foto: Reinhard Gebauer

Heute dominiert das neue Gebäude der Bundesagentur für Arbeit die Straßenansicht. Nur rechts im Bild ist noch etwas alte Bausubstanz zu erkennen. Als Einkaufstraße erfüllt die Marktstraße noch immer ihre Funktion als Nahversorgungszentrum der umliegenden Bevölkerung. Hinsichtlich ihrer Wirtschaftsleistung und ihrer Anziehungskraft steht sie seit dem Jahr 1971 mit dem „BERO-Einkaufszentrum“ und seit 1996 mit dem „Centro“ Oberhausen in Konkurrenz.

KOMPETENTE LÖSUNGEN

Neues BGH-Urteil: Wann greift das Mietervorkaufsrecht wirklich?

Der Bundesgerichtshof hat entschieden:
Ein Vorkaufsrecht für Mieter kann auch entstehen, wenn an vermieteten Wohnräumen Teileigentum statt Wohnungseigentum begründet wird. Damit erweitert der BGH den Mieterschutz – auch in Fällen, in denen formal kein klassisches Wohnungseigentum entsteht:

Ein Mieter bewohnte seit Jahren Räume, die später in Teileigentum umgewandelt und verkauft wurden. Der Eigentümer informierte ihn über sein Vorkaufsrecht – der Mieter ließ jedoch die zweimonatige Frist verstreichen und wollte später trotzdem kaufen. Der BGH stellte klar: Die zweimonatige Ausübungsfrist nach § 469 BGB ist eine Ausschlussfrist – sie kann nicht verlängert oder nachträglich „wiederbelebt“ werden.

Bedeutung für die Praxis

Das Urteil zeigt:

  • Ein Mietervorkaufsrecht kann auch bei Teileigentum bestehen.
  • Die Frist von zwei Monaten ist verbindlich – danach erlischt das Recht endgültig.
  • Eigentümer, Käufer und Makler sollten prüfen, ob ein solches Recht besteht, bevor eine Immobilie verkauft wird.

Der BGH stärkt mit dieser Entscheidung den Mieterschutz – und sorgt zugleich für mehr Klarheit im Verkaufsprozess. Für Käufer und Verkäufer gilt: Vorkaufsrechte rechtzeitig prüfen und Fristen unbedingt beachten, um rechtliche Stolperfallen zu vermeiden.

(BGH, Urteil vom 21.05.2025, VIII ZR 201/23)

Wann dürfen Vermieter nach energetischer Modernisierung die Miete erhöhen?

Der Bundesgerichtshof hat am 26. März 2025 entschieden, dass Vermieter die Miete steigern können, wenn durch eine Modernisierung eine nachhaltige Einsparung von Endenergie zu erwarten ist. Maßgeblich ist nicht der tatsächliche Verbrauch der Mieter, sondern die prognostizierte Energieeinsparung.

Im Fall ersetzte eine Eigentümerin alte Einzelöfen durch eine Gaszentralheizung mit zentraler Warmwasseraufbereitung und forderte daraufhin eine Modernisierungsmieterhöhung. Mieter hielten diese für unwirksam, da keine Einsparung nachweisbar sei. Amts- und Landgericht gaben den Mietern zunächst recht, doch der BGH stellte klar, dass für die Zulässigkeit der Mieterhöhung eine erwartete Energieeinsparung ausreicht. Der tatsächliche Verbrauch ist dabei nicht entscheidend.

Die Mieterhöhung kann nach § 559 BGB bis zu elf Prozent der Kosten betragen (seit 2019 acht Prozent plus Kappungsgrenze). Vermieter sollten die erwartete Einsparung gut dokumentieren, etwa durch Gutachten oder anerkannte Pauschalwerte. Mieter müssen wissen, dass ordnungsgemäß angekündigte Modernisierungsmieterhöhungen nach energetischen Maßnahmen grundsätzlich zulässig sind.

Das Urteil schafft Klarheit für Vermieter und stärkt die rechtliche Sicherheit bei energetischen Modernisierungen, ohne dass der tatsächliche Energieverbrauch abgewartet werden muss.

(BGH, Urteil vom 26.03.2025, VIII ZR 283/23)

 

KAUF LAUNE

Achtung, Eigentümer!

Sie möchten Ihre Immobilie verkaufen? Dann nutzen Sie unsere besondere Möglichkeit: In unserem Portal finden Sie Ankaufsprofile, die direkt von Kaufinteressenten selbst verfasst und veröffentlicht wurden.

Ihr Vorteil: Sie können den passenden Käufer selbst auswählen. Nennen Sie uns die Kundennummer des Ankaufsprofils – und wir bieten Ihr Objekt priorisiert genau diesem Interessenten an. So erhöhen Sie die Chance auf eine schnelle und passgenaue Vermittlung.

Kontakt: 0208 / 290120 · info@kl-immo-web.de

Oder tragen Sie die Objektdaten hier unverbindlich ein – wir kontaktieren Sie!

KLING LUSTIG

Sagt die eine Nachbarin zur anderen:

-Wir ziehen um in eine schönere Wohngegend!
– Das heißt, wir bleiben in eine ruhigen Wohngegend wohnen!

KAPITAL LANDSCHAFT

Bergschäden und Bergschadenverzicht – worauf Käufer und Verkäufer achten sollten

In unserer täglichen Arbeit als Immobilienmakler im Ruhrgebiet begegnen wir immer wieder Häusern, bei denen das Thema Bergschäden eine Rolle spielt. Viele Käufer sind überrascht, wenn sie erstmals vom sogenannten Bergschadenverzicht hören – dabei kann dieser Punkt entscheidend für den Kauf und die Finanzierung einer Immobilie sein.

Bergschäden entstehen durch den früheren Bergbau, wenn sich der Boden mit der Zeit absenkt. Es kann zu Rissen im Mauerwerk, schiefen Böden oder Setzungen kommen. In der Regel haftet dafür die RAG, das zuständige Bergbauunternehmen. In vielen älteren Verträgen wurde jedoch ein Bergschadenverzicht vereinbart – mit teils weitreichenden Folgen.

Man unterscheidet zwischen einem Vollverzicht, bei dem keinerlei Anspruch auf Entschädigung besteht, und einem Teilverzicht, bei dem nur bestimmte Schäden oder Zeiträume ausgeschlossen sind. Solche Vereinbarungen stammen meist aus Zeiten, in denen Grundstücke günstiger verkauft wurden, weil man das Risiko akzeptierte.

Für Käufer bedeutet ein Bergschadenverzicht, dass im Schadensfall keine Entschädigung gezahlt wird. Auch Banken berücksichtigen diesen Punkt: Bei der Finanzierung kann ein Verzicht zu strengeren Bedingungen oder einer geringeren Beleihung führen. Käufer sollten das daher unbedingt vor Vertragsabschluss prüfen. Verkäufer wiederum sind gut beraten, den Bergschadenverzicht offen zu kommunizieren. Wird er verschwiegen, kann das später rechtliche Folgen haben oder den Verkauf verzögern.

Ob ein Verzicht besteht, lässt sich im Grundbuch (Abteilung II – Lasten und Beschränkungen) nachlesen. Auch das Kataster- oder Bergamt erteilt Auskunft, und spätestens beim Notar wird der Eintrag geprüft. Es lohnt sich also, dieses Thema frühzeitig zu klären – am besten gemeinsam mit einem Makler, der Erfahrung mit Immobilien in ehemaligen Bergbauregionen hat.

Gerade beim Immobilienkauf im Ruhrgebiet sollte man das Thema Bergschäden nicht unterschätzen. Eine offene Aufklärung und fachkundige Beratung schaffen Sicherheit für Käufer und Verkäufer – und sorgen dafür, dass der Immobilienverkauf reibungslos und transparent verläuft.

 

KUNTERBUNTES LAND

Die Geschichte der Humboldtstraße – wer war Wilhelm von Humboldt?

Fast jede Stadt hat sie – die Humboldtstraße. Doch wer war der Mann hinter diesem Namen?

Wilhelm von Humboldt (1767–1835) war ein herausragender Philosoph, Sprachforscher, Diplomat und Bildungsreformer. Gemeinsam mit seinem Bruder Alexander von Humboldt, dem berühmten Naturforscher, zählt er zu den großen Denkern seiner Zeit.

Privat führte Wilhelm ein gebildetes und zugleich herzliches Familienleben. Er war mit Caroline von Dacheröden verheiratet, einer klugen und selbstbewussten Frau, mit der ihn eine enge geistige Partnerschaft verband. Gemeinsam hatten sie acht Kinder, von denen leider nicht alle erwachsen wurden – ein Schicksal, das viele Familien seiner Epoche teilten.

Wilhelms Ideen zur Bildung und Wissenschaft waren für seine Zeit revolutionär. Er glaubte, dass wahre Bildung nicht nur Wissen vermittelt, sondern die Persönlichkeit formt und zur freien Entfaltung des Menschen führt. Damit stellte er sich gegen die damals übliche, rein praktische Ausbildung. Dieses sogenannte „Humboldtsche Bildungsideal“ prägt bis heute Schulen, Universitäten und das Verständnis von lebenslangem Lernen.

Straßen wie die Humboldtstraße erinnern deshalb nicht nur an einen Namen, sondern an ein Vermächtnis: den Glauben an Wissen, Freiheit und kulturelle Entwicklung – Werte, die auch unsere moderne Gesellschaft tragen.

Durchschnittliche Preise pro m², Quelle Immobilienscout

46045 Oberhausen-Stadtmitte, Humboldstraße

7,85 €/m²                     –  Mietwohnungen
1.895,00 €/m²             – Eigentumswohnungen
2.856,00 €/m²             – Häuser

46236 Bottrop-Süd-West, Humboldstraße

8,11 €/m²                      – Mietwohnungen
2.437,00 €/m²             – Eigentumswohnungen
3.408,00 €/m²             – Häuser

47198 Duisburg-Homberg, Humboldstraße

7,88 €/m²                     – Mietwohnungen
2.290,00 €/m²             – Eigentumswohnungen
2.978,00 €/m²             – Häuser

40882 Ratingen, Kreis Mettmann, Humboldstraße

11,36 €/m²                   – Mietwohnungen
3.616,00,00 €/m²       – Eigentumswohnungen
4.438,00 €/m²             – Häuser

KURZE LEKTÜRE

Wie hoch darf die Kaution sein?
Die Kaution darf in Deutschland maximal drei Monatsmieten betragen. Sie dient als Sicherheit für Schäden oder ausstehende Zahlungen.

Darf man zusätzlich zur Kaution eine Bürgschaft verlangen?
Nein, zusätzlich zur Kaution darf keine Bürgschaft verlangt werden, die die gesetzliche Höchstgrenze von drei Monatsmieten überschreitet.

Kann der Mieter die Kaution am Ende der Mietzeit „abwohnen“?
Nein, die Kaution dient der Absicherung von Schäden oder ausstehenden Zahlungen und darf nicht durch Mietzahlungen verrechnet werden. Sie muss nach Ende des Mietverhältnisses zurückgezahlt werden, sofern keine berechtigten Forderungen bestehen.

Muss die Kaution vor Schlüsselübergabe bezahlt werden?
Nein, die Kaution muss nicht vollständig vor Schlüsselübergabe gezahlt werden. Nach § 551 BGB kann der Mieter sie in bis zu drei Monatsraten innerhalb der ersten drei Mietmonate leisten.

Wann muss die Kaution beim Auszug des Mieters zurückgezahlt werden?
Die Kaution muss nach Ende des Mietverhältnisses und Abrechnung aller Ansprüche an den Mieter zurückgezahlt werden. Üblich ist eine Frist von 3 bis 6 Monaten, um offene Nebenkosten oder Schäden zu prüfen.

Wer zahlt die Kaution zurück, wenn die Wohnung verkauft wurde?
Auch nach einem Wohnungsverkauf bleibt der neue Eigentümer verpflichtet, die Kaution an den Mieter zurückzuzahlen, da sie mit der Immobilie auf ihn übergeht (§ 566 BGB).

KURIOSE LIEGENSCHAFTEN

Das Beagle-Hotel in Idaho – wohnen im Hund!

Wer Hunde liebt, wird dieses Haus einfach zum Bellen finden: In Cottonwood, Idaho, steht das Dog Bark Park Inn – ein Bed & Breakfast in Form eines riesigen Beagles! Das Gebäude sieht tatsächlich aus wie ein überdimensionaler Hund, komplett mit Schwanz, Ohren und – ja – Schlafräumen im Bauch des Tieres.

Erfunden und gebaut wurde das Beagle-Hotel von den amerikanischen Künstlern Dennis Sullivan und Frances Conklin, die beide leidenschaftliche Hundeliebhaber sind. Die Idee: Ein Ort, an dem man seine Liebe zu Hunden wirklich ausleben kann.

Im Inneren des „Beagles“ geht es gemütlich und charmant zu. Das Bett steht im Bauch, eine kleine Sitzecke findet sich im Hals, und wer die Leiter hinaufsteigt, kann sogar im Kopf des Hundes übernachten – inklusive Blick durchs Schnauzenfenster. Die Einrichtung ist handgemacht, viele Details stammen von den Besitzern selbst, die auch Holzskulpturen verschiedener Hunderassen schnitzen.

Das Dog Bark Park Inn ist längst Kult geworden – ein Instagram-Star und Pilgerort für Hundemenschen, die selbst im Urlaub nicht von ihrer Leidenschaft lassen können.

Für alle, die Hunde lieben, ist dieses Hotel nicht nur eine Übernachtung, sondern ein echtes Hunde-Abenteuer. Und wer sich schon immer gefragt hat, wie es ist, „im Hund zu wohnen“ – hier gibt’s die Antwort mit Augenzwinkern und Frühstück im Beagle-Bauch!