Miet-Recht
Ist die Aufrechnung der Kaution auch nach 6 Monaten möglich?

Das neue BGH-Urteil behandelt die Möglichkeit eines Vermieters, trotz der Verjährung von Schadensersatzansprüchen gegen die Kaution des Mieters aufzurechnen. In diesem Fall hatte der Vermieter Schadensersatzansprüche wegen Beschädigungen der Mietsache, die bereits verjährt waren, und wollte dennoch diese Forderungen mit dem Rückzahlungsanspruch der Kaution verrechnen. Der BGH entschied zugunsten des Vermieters und stellte klar, dass die Verjährung der Schadensersatzansprüche die Aufrechnung nicht ausschließt, wenn zu einem Zeitpunkt vor Verjährung eine Aufrechnungslage bestand (§ 215 BGB).

Die Schwierigkeit bestand in der Gleichartigkeit der Forderungen, da der Schadensersatzanspruch ursprünglich auf Naturalrestitution gerichtet war (also auf Wiederherstellung der Mietsache) und nicht direkt eine Geldforderung darstellte. Nach § 249 Abs. 2 BGB kann jedoch der Vermieter den Schadensersatz auch in Form von Geld verlangen. Der BGH entschied, dass diese Umwandlung in eine Geldforderung nicht zwingend innerhalb der Verjährungsfrist erfolgen muss, was die Position von Vermietern stärkt.

Diese Entscheidung hebt die bisherige Praxis auf, bei der Vermieter innerhalb der Verjährungsfrist aktiv werden mussten, um ihre Ansprüche geltend zu machen, und stellt eine Erleichterung für Vermieter dar, da sie nun auch nach Verjährung der Schadensansprüche die Kaution zur Begleichung solcher Forderungen nutzen können​.

BGH, Urteil vom 10.07.2024 (Az. VIII ZR 184/23)

                Miet-Recht

Darf ein Mieter die Belege der Nebenkostenabrechnung bei der WEG-Verwaltung einsehen?

In einem aktuellen Fall vor dem Amtsgericht Siegen wurde entschieden, dass Wohnungseigentümer ihre Mieter zur Einsichtnahme in die Belege der Betriebskostenabrechnung ermächtigen dürfen. Ein Eigentümer, der mehrere Wohnungen in einer Anlage vermietete, beauftragte seine Mieterin, die Belege bei der Hausverwaltung einzusehen, da er selbst nicht über die Originalunterlagen verfügte. Die Verwaltung verweigerte dies mit Verweis auf die fehlende Verschwiegenheit der Mieterin.

Das Gericht entschied jedoch zugunsten des Eigentümers und erklärte, dass das Einsichtsrecht gemäß § 18 Abs. 4 WEG kein höchstpersönliches Recht sei und daher auch durch Dritte ausgeübt werden könne. Zudem hätten Mieter ein berechtigtes Interesse, die Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung zu prüfen. Datenschutzrechtliche Bedenken wies das Gericht zurück, da das allgemeine Kontrollinteresse des Mieters ausreichend sei.

Damit wurde klargestellt, dass Wohnungseigentümer ihren Mietern die Einsicht in Verwaltungsunterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft ermöglichen dürfen, um deren Kontrollrechte zu wahren.
 AG Siegen, Urteil vom 27.01.2023 (Az. 17 C 8/22)

WEG-Recht
Müssen überlegene WEG-Mitglieder Prozesskosten mittragen?

Bei Rechtsstreitigkeiten gilt in der Regel der Grundsatz, dass die unterlegene Partei die Kosten des Verfahrens zu tragen hat. Aber was passiert, wenn einzelne Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gegen ihre eigene Gemeinschaft klagen, der sie gleichzeitig angehören? Müssen die Eigentümer, die geklagt haben, dennoch anteilig die Prozesskosten tragen, falls die Gemeinschaft den Prozess verliert?
In dem vorliegenden Fall hatten drei Wohnungseigentümer erfolgreich gegen einen Beschluss der WEG geklagt. Die WEG wurde verurteilt, die Prozesskosten zu tragen. Auf der nächsten Eigentümerversammlung wurde eine Sonderumlage in Höhe von 800 Euro pro Einheit beschlossen, um die Kosten zu decken. Die Kläger, die die Anfechtungsklage erhoben hatten, waren damit jedoch nicht einverstanden und klagten dagegen.
Der BGH entschied, dass auch diese Eigentümer sich an der Sonderumlage beteiligen müssen, da gemäß der WEG-Reform von 2020 Prozesskosten als Verwaltungskosten gelten. Diese werden auf alle Eigentümer umgelegt, unabhängig davon, ob sie als Kläger erfolgreich waren oder nicht. Eine Sonderregelung zur Vermeidung der Beteiligung an den Kosten wäre nur durch eine rechtzeitige, gesonderte Vereinbarung möglich gewesen

  BGH, Urteil vom 19.07.2024 (Az. V ZR 139/23)

WEG-Recht
Nicht ausreichende Ankündigung. Ist der Verwalter schadenspflichtig?

Ein Verwalter hatte in einer Einladung zur Eigentümerversammlung Beschlussfassungen über Reparaturen an einzelnen Dachteilen einer Mehrhausanlage angekündigt. In der Versammlung wurde jedoch beschlossen, die Dächer aller sechs Häuser zu reparieren, und eine Sonderumlage von 375.000 EUR wurde verabschiedet. Ein Eigentümer focht diesen Beschluss an und hatte Erfolg.

Das Landgericht Stuttgart entschied, dass der Verwalter seine Pflichten grob fahrlässig verletzt hat, indem er den Beschlussgegenstand in der Tagesordnung nicht konkret genug angekündigt hatte. Gemäß § 23 Abs. 2 WEG müssen Beschlussgegenstände so genau bezeichnet werden, dass die Eigentümer die Auswirkungen des Beschlusses auf die Gemeinschaft und auf sich selbst einschätzen können. Bei kostenintensiven Maßnahmen, wie hier, ist ein höherer Maßstab an die Konkretisierung des Beschlussgegenstands anzulegen.

Da die Ankündigung der Reparaturen nicht ausreichend präzise war, wurde der Verwalter für die Kosten des erfolgreichen Anfechtungsverfahrens haftbar gemacht. Das Gericht betonte, dass eine grobe Pflichtverletzung des Verwalters dann vorliegt, wenn die Ankündigung subjektiv unentschuldbar ist, was hier der Fall war.

LG Stuttgart, Beschluss vom 07.08.2019 (Az. 19 T 394/18)