KOMMUNALER LEBENSWANDEL
Unsere Stadt – gestern und heute
Ansichtskarte: Reinhard Gebauer
Eine Ansichtskarte mit Poststempel vom 9.10.1911 zeigt ein typisches Lokal der Zeit. Früher gab es quasi an jeder Straßenecke eine Gastwirtschaft. Die meisten Menschen mußten damals auch weite Wege zu Fuß gehen, diese Eckkneipen boten eine willkommen Gelegenheit zur Rast.
Text und Foto: Reinhard Gebauer
Oberhausen, Falkensteinstraße, Einmündung in die Mellinghofer Straße, 115 Jahre später: Auch der Neubau bot vor einigen Jahren noch eine Gastwirtschaft. Menschen im Auto fahren vorbei.
KOMPETENTE LÖSUNGEN
Balkonsanierung: Wer entscheidet – und wer zahlt?
Ein Balkon gehört zu einer Wohnung – also muss sich der jeweilige Eigentümer auch allein um die Sanierung kümmern? So einfach ist es nicht.
Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 24.04.2026 eine wichtige Entscheidung für Wohnungseigentümergemeinschaften getroffen.
Im entschiedenen Fall regelte die Teilungserklärung, dass die jeweiligen Eigentümer ihre Balkone auf eigene Kosten instand halten und instand setzen müssen. Mehrere Balkone waren jedoch erheblich sanierungsbedürftig. Teilweise drohten bereits Betonteile herabzufallen.
Die Frage war deshalb: Darf und muss die Gemeinschaft trotzdem über die Sanierung entscheiden?
Der BGH sagt eindeutig: Ja.
Auch wenn die Teilungserklärung die Instandhaltung und die Kosten einzelnen Eigentümern zuweist, bleibt die Wohnungseigentümergemeinschaft grundsätzlich zuständig, über Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum zu beschließen. Müssen mehrere Balkone zwingend saniert werden, kann die WEG sogar verpflichtet sein, tätig zu werden.
Wichtig ist allerdings die zweite Seite des Urteils: Wer entscheidet, muss nicht automatisch auch zahlen.
Ist in der Teilungserklärung wirksam geregelt, dass die Kosten der Balkonsanierung vom jeweiligen Wohnungseigentümer zu tragen sind, bleibt diese Kostenregelung grundsätzlich bestehen – auch wenn die Gemeinschaft die Sanierung organisiert und beschließt.
Was bedeutet das für Eigentümer?
Gerade bei Balkonen lohnt sich ein genauer Blick in die Teilungserklärung. Denn dort kann geregelt sein, dass die Gemeinschaft über die notwendige Sanierung entscheidet, die Rechnung am Ende aber nur diejenigen Eigentümer zu tragen haben, deren Balkone betroffen sind.
BGH, Urteil vom 24.04.2026 – V ZR 102/24
Provision für die Neuvermietung an den Verwalter gezahlt? Sie können Ihr Geld zurückverlangen!
Viele Eigentümer kennen diese Praxis: Die Hausverwaltung betreut die Wohnung, kümmert sich bei einem Mieterwechsel um die Neuvermietung – und berechnet dafür zusätzlich eine Maklerprovision.
Der Bundesgerichtshof hat hierzu eine wichtige Entscheidung getroffen.
Mit Urteil vom 21.05.2026 hat der BGH entschieden: Verwaltet ein Unternehmen eine Wohnung selbst und vermittelt anschließend einen neuen Mietvertrag für genau diese Wohnung, darf es dafür keine zusätzliche Maklerprovision verlangen – auch nicht vom Eigentümer oder Vermieter.
Im entschiedenen Fall hatte die Eigentümerin neben der laufenden Verwaltungsvergütung für Neuvermietungen jeweils zwei Monatskaltmieten als Provision gezahlt. Insgesamt ging es um mehr als 16.000 Euro.
Der BGH stellte klar: Die entsprechende Provisionsvereinbarung war unwirksam. Die gezahlten Beträge mussten zurückerstattet werden.
Für Eigentümer bedeutet das: Haben Sie Ihrer Hausverwaltung in der Vergangenheit zusätzlich eine Maklerprovision für die Neuvermietung einer von ihr verwalteten Wohnung gezahlt, kann es sich lohnen, die Vereinbarung und die bereits geleisteten Zahlungen prüfen zu lassen.
Das Urteil zeigt einmal mehr:
Nicht alles, was im Verwaltervertrag als „Provision“ vereinbart wurde, darf am Ende auch behalten werden.
KAUF LAUNE
KL Immobilien GmbH – Wir verändern das Gewöhnliche und handeln ungewöhnlich
KONZEPT LIEGENSCHAFTEN
Neu ab 01.01.2027: Hausverwaltung in Kooperation mit RAYAN Hausverwaltung UG
Wir erweitern unseren Service für Immobilieneigentümer.
Ab dem 01.01.2027 kooperiert KL Immobilien GmbH mit der RAYAN Hausverwaltung UG. Hinter dem jungen Unternehmen stehen erfahrene Gründer mit fundiertem Fachwissen in den Bereichen Buchhaltung, Mietverwaltung, WEG-Verwaltung und Objektbetreuung.
Ein besonderer Vorteil für unsere Kunden: RAYAN Hausverwaltung und KL Immobilien GmbH arbeiten unter einem Dach. Kurze Wege und eine enge Abstimmung ermöglichen eine unkomplizierte Zusammenarbeit – insbesondere auch bei der Neuvermietung von Wohnungen, sofern dies vom Eigentümer gewünscht wird.
Sie suchen eine neue Miet- oder WEG-Verwaltung?
Auch wenn die Kooperation offiziell zum 01.01.2027 startet, können Sie bereits heute ein unverbindliches Angebot anfordern.
Lernen Sie RAYAN Hausverwaltung kennen und überzeugen Sie sich persönlich von dem neuen Verwaltungskonzept:
Persönlich. Digital. Transparent.
www.rayanhaus.de
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KLING LUSTIG
KI-generiertTreffen sich zwei Freunde.
– Warum sitzt du eigentlich den ganzen Tag zu Hause?
– Meinst du, ich zahle so eine teure Miete und gehe dann auch noch spazieren?
KAPITAL LANDSCHAFT
Grunderwerbsteuer sparen? Ein Tipp aus unserer Kaufvertragsbegleitung.
KI-generiertWir begleiten unsere Kunden nicht nur bis zur Kaufentscheidung, sondern auch bei der Vorbereitung des Kaufvertrags. Dabei gibt es einen Punkt, den viele Käufer nicht kennen:
Mitgekauftes bewegliches Inventar muss nicht immer der Grunderwerbsteuer unterliegen.
Wird zum Beispiel ein Einfamilienhaus inklusive hochwertiger Einbauküche, Billardtisch, beweglichem Poolzubehör oder anderem Inventar verkauft, können diese Gegenstände im notariellen Kaufvertrag separat aufgeführt und mit einem realistischen Wert beziffert werden.
Beispiel
Kaufpreis Einfamilienhaus: 500.000 €
Davon entfallen beispielsweise auf:
- Einbauküche: 40.000 €
- Billardtisch: 8.000 €
- weiteres bewegliches Inventar: 12.000 €
Inventar gesamt: 60.000 €
Für die Grunderwerbsteuer verbleiben damit grundsätzlich 440.000 €.
Bei 6,5 % Grunderwerbsteuer in Nordrhein-Westfalen:
ohne Aufteilung: 32.500 €
mit berücksichtigungsfähigem Inventar: 28.600 €
Ersparnis: 3.900 €
Wichtig: Die Werte müssen realistisch und nachvollziehbar sein. Fest mit dem Gebäude verbundene Bestandteile können nicht einfach herausgerechnet werden.
Genau auf solche Details achten wir bei der Kaufvertragsvorbereitung gemeinsam mit unseren Kunden.
Denn gute Maklerbegleitung endet nicht beim Kaufpreis – sondern beginnt oft erst bei den Details.
KUNTERBUNTES LAND
Adolf Feld – ein Lehrer prägt Oberhausen
Vom kleinen Schulzimmer zur bekannten Straße
Wer durch Oberhausen fährt, kennt vielleicht die Adolf-Feld-Straße. Doch wer war der Mann, dessen Name bis heute im Stadtbild erhalten geblieben ist?
Die Geschichte beginnt im Jahr 1854 – zu einer Zeit, als Oberhausen noch ganz am Anfang seiner Entwicklung zur Industriestadt stand. Adolf Feld wurde damals als erster evangelischer Lehrer in Oberhausen berufen. Einen richtigen Schulbau gab es zunächst nicht. Unterrichtet wurde ganz bescheiden in einem angemieteten Raum.
Doch der Bedarf war enorm: Bereits nach nur sechs Monaten wurden 105 Kinder unterrichtet. Das kleine Zimmer reichte längst nicht mehr aus. Für 560 Taler wurde schließlich ein Grundstück an der heutigen Nohlstraße erworben – damals noch von Kiefernwald umgeben. 1857 entstand dort ein erstes Schulgebäude. Adolf Feld übernahm die Leitung und blieb der Schule bis 1896 verbunden.
Aus den bescheidenen Anfängen entwickelte sich eine Oberhausener Institution. Das heutige markante Backsteingebäude der Adolf-Feld-Schule entstand Anfang des 20. Jahrhunderts und steht bis heute. Interessant: In den 1960er-Jahren sollte das Gebäude sogar abgerissen werden. Dass es erhalten blieb, ist unter anderem dem Engagement des Lokalhistorikers Werner Busch zu verdanken.
Und die Schule trägt den Namen ihres ersten Lehrers nicht erst seit gestern: Schon vor Adolf Felds Tod im Jahr 1905 wurde sie offiziell nach ihm benannt.
Heute lernen dort noch immer Kinder – mehr als 170 Jahre nachdem Adolf Feld in einem kleinen angemieteten Raum mit dem Unterricht begonnen hatte.
Eine Straße und eine Schule erinnern damit an einen Mann, der Bildung nach Oberhausen brachte, als die Stadt selbst noch in den Kinderschuhen steckte.
46045 Oberhausen-Mitte, Adolf-Feld-Straße
8,53 €/m² – Mietwohnungen
2.003,00 €/m² – Eigentumswohnungen
3.240,00 €/m² – Häuser
Quelle: Marktnavigator Immobilienscout
KURZE LEKTÜRE
Wann kann ein Käufer einem Mieter kündigen?
- Ich kaufe ein vermietetes Einfamilienhaus. Kann ich dem Mieter kündigen?
KI-generiertNicht allein wegen des Kaufs – „Kauf bricht nicht Miete“. Der Käufer übernimmt den bestehenden Mietvertrag. Eine Kündigung kann beispielsweise wegen Eigenbedarfs sein, sobald der Käufer Vermieter geworden ist und die gesetzlichen Voraussetzungen erfüllt.
§ 566 BGB – Kauf bricht nicht Miete
§ 573 BGB – Kündigung wegen Eigenbedarfs
- Ich kaufe ein Zweifamilienhaus und möchte eine Wohnung selbst bewohnen. Gibt es ein Sonderkündigungsrecht?
Ja. Nach dem Eigentumsübergang und wenn der neue Eigentümer selbst im Zweifamilienhaus wohnt, kann er die andere vermietete Wohnung nach § 573a BGB auch ohne Eigenbedarf kündigen. Die normale Kündigungsfrist verlängert sich dabei um drei Monate.
Wichtig: Ein Verkäufer, der nicht selbst im Haus wohnt, kann dieses Sonderkündigungsrecht nicht nutzen, nur um das Haus mietfrei verkaufen zu können.
§ 573a BGB – Erleichterte Kündigung des Vermieters
- Ich ersteigere eine vermietete Immobilie. Kann ich kündigen?
Der Ersteher hat nach § 57a ZVG ein Sonderkündigungsrecht zum frühestmöglichen gesetzlichen Termin. Bei Wohnraum müssen jedoch weiterhin die mietrechtlichen Voraussetzungen für eine Kündigung beachtet werden.
KURIOSE LIEGENSCHAFTEN
Die Kubushäuser von Rotterdam
Wer in Rotterdam Häuser entdeckt, die scheinbar auf der Spitze balancieren, steht vor einem der bekanntesten Wohnexperimente Europas.
Die gelben Kubushäuser wurden vom niederländischen Architekten Piet Blom entworfen und zwischen 1982 und 1984 gebaut. Seine Idee: Jeder Kubus sollte einen Baum darstellen, die gesamte Anlage einen „städtischen Wald“. Insgesamt gibt es 38 Kubushäuser, und sie werden tatsächlich ganz normal bewohnt.
Ein typisches Haus hat rund 100 m² Wohnfläche auf drei Ebenen. Gerade Wände sind allerdings Mangelware – die Würfel sind um 45 Grad gedreht. Entsprechend kreativ muss man beim Einrichten sein.
Und was kostet so etwas? Aktuelle Verkäufe und Angebote zeigen Preise von ungefähr 425.000 bis 495.000 € für rund 96 bis 108 m². Bei einem kürzlich verkauften Haus mit 99 m² lag der Angebotspreis bei 450.000 €; hinzu kam ein monatliches Hausgeld von rund 248 €.
Wer nicht gleich kaufen möchte, kann eines der Häuser besichtigen:
Kijk-Kubus Museumwohnung
Overblaak 70
3011 MH Rotterdam
Offizielle Besucherinformationen der Kubushäuser
Und eine Frage wird den Bewohnern besonders oft gestellt: Wie putzt man eigentlich diese schrägen Fenster? Die offizielle Antwort lautet sinngemäß: am besten auf einen kräftigen Regenschauer warten.
Wohnen im Würfel ist möglich – nur der Schrank von der Stange könnte schwierig werden.
KL Immobilien GmbH
- erkaufen – mit Bestpreis
- ermieten – mit Garantie
- erwalten – mit Verstand
- erbessern – mit Hausmeistern
Dorstener Str. 313 | 46145 Oberhausen
0208 – 290 120 | info@kl-immo-web.de
Impressum
Herausgeber: KL Immobilien GmbH
Redaktion: Juliana Lang | Korrektur: Luisa Khaet | Fotos: Reinhard Gebaur
Gestaltung: petyadesign.de