KOMMUNALER LEBENSWANDEL

Unsere Stadt – gestern und heute

Ansichtskarte: Reinhard Gebauer

Eine Ansichtskarte mit Poststempel vom 8.8.1928 zeigt im Mittelpunkt die St. Clemenskirche aus dem Jahr 1872. Im zweiten Weltkrieg wurde die Kirche von Bomben getroffen, stark beschädigt und daher im Jahr 1951 abgebrochen. Das Hotel „Kaiserhof“ (links im Bild) fiel im Jahr 1973 der Spitzhacke zum Opfer, das Kaufhaus „Lantermann“ (rechts daneben) ein Jahr später, um einer Umgehungsstraße Platz zu machen. Die Kamine im Hintergrund gehörten zum Werk 1 der Gutehoffnungshütte Sterkrade, das Haus davor zur ehemaligen Klostergärtnerei.

Text und Foto: Reinhard Gebauer

Ein Bild vom 20.08.2025 zeigt die heutige Situation. Ein altes Haus (links im Bild) steht noch.

KOMPETENTE LÖSUNGEN

Wann verjährt die Arglist nach Immobilienkauf?

In unserer täglichen Arbeit als Makler erleben wir es immer wieder: Käufer entdecken Jahre nach dem Kauf, dass mit ihrer Immobilie etwas nicht stimmt. Ein aktuelles Urteil des OLG Schleswig-Holstein zeigt, wie wichtig es ist, schnell zu handeln.

Der Fall: Ein Käufer erwarb vor vielen Jahren ein Haus mit Nebengebäude. Im Exposé war von einer „Garage“ die Rede. Tatsächlich war das Gebäude jedoch längst zu Wohnzwecken genutzt – ohne Genehmigung. Erst später fiel dieser Mangel auf. Der Käufer klagte auf Schadensersatz wegen arglistiger Täuschung.

Das Gericht entschied klar: Auch bei arglistig verschwiegenen Mängeln endet nach zehn Jahren jede Chance auf Schadensersatz. Die Frist beginnt mit dem Kaufvertrag – und läuft unerbittlich ab, egal wann der Mangel bekannt wird.

Was heißt das für unsere Kunden?

-Käufer: Nach dem Kauf sollten Unterlagen und Genehmigungen sorgfältig geprüft werden. Wer Auffälligkeiten bemerkt, sollte frühzeitig juristisch handeln.

-Verkäufer: Ehrlichkeit zahlt sich aus – verschwiegene Mängel können das Vertrauen zerstören, selbst wenn nach zehn Jahren keine Ansprüche mehr drohen.

-Unser Tipp als Makler: Wir raten immer dazu, Kaufunterlagen genau zu sichten und auf Vollständigkeit zu achten – besonders bei Nebengebäuden, Anbauten oder nachträglichen Umbauten.

Zeit spielt im Immobilienrecht eine entscheidende Rolle. Zehn Jahre nach dem Kauf ist Schluss – selbst wenn Arglist im Spiel war. Für Käufer heißt das: Augen auf beim Immobilienkauf und lieber einmal mehr die Bauakte prüfen lassen.

OLG Schleswig-Holstein, Urteil vom 22.07.2025, Az. 7 U 25/25

Müssen Eigentümer jede Abmahnung  des Verwalters hinnehmen?

Manchmal reicht schon eine laute Party oder das falsche Parken, und der Verwalter verschickt eine Abmahnung. Was viele Eigentümer nicht wissen: Solche Schreiben können weitreichende Folgen haben, bis hin zur Entziehung des Wohnungseigentums. Der BGH hat nun entschieden, dass Eigentümer eine Abmahnung nicht einfach hinnehmen müssen – sie dürfen sich wehren und die Rechtmäßigkeit prüfen lassen. Ein wichtiges Signal für alle, die in einer Gemeinschaft leben.

In Wohnungseigentümergemeinschaften kommt es immer wieder zu Streit über das Verhalten einzelner Eigentümer. Häufig greift dann der Verwalter ein und spricht eine Abmahnung aus. Viele Betroffene halten so ein Schreiben zunächst für eine bloße Ermahnung, doch tatsächlich kann es schwer wiegen. Eine Abmahnung ist oftmals der erste Schritt hin zu drastischeren Maßnahmen – im Extremfall sogar zur Entziehung des Wohnungseigentums.

Der Bundesgerichtshof hat am 4. Juli 2025 entschieden, dass Eigentümer eine Abmahnung durch den Verwalter nicht einfach akzeptieren müssen. Auch wenn sie bereits ausgesprochen wurde, kann sie gerichtlich überprüft und angefochten werden. Damit stärkt das Gericht die Rechte der Eigentümer, die sich gegen unsachliche oder überzogene Maßnahmen zur Wehr setzen möchten.

Für Verwalter bedeutet das Urteil, dass sie bei Abmahnungen besonders sorgfältig arbeiten müssen. Form, Inhalt und Begründung sollten stichhaltig sein, da sonst nicht nur die Abmahnung selbst, sondern auch das Vertrauen der Eigentümergemeinschaft Schaden nimmt. Für Eigentümer ist die Botschaft klar: Eine Abmahnung ist ernst, aber kein Endurteil – man kann und sollte sie im Zweifel überprüfen lassen.

BGH, Urteil vom 04.07.2025, Az. V ZR 77/24

 

KAUF LAUNE

Verkäufer:

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Käufer:

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So verkaufen wir Ihre Immobilie: weiterlesen
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KLING LUSTIG

Treffen sich zwei Freunde:

– Hast du es schon gehört? Unsere Regierung hat eine  neue Lösung statt der Mietbremse gefunden!
– Welche denn?
– Der Preis pro Quadratmeter soll nicht mehr steigen. Dafür sollen die Quadratmeter pro Person  sinken.

KAPITAL LANDSCHAFT

Dachgeschosswohnungen ohne Genehmigung – ein Stolperstein beim Immobilienverkauf

In der täglichen Arbeit begegnet uns immer wieder dieselbe Situation: Häuser werden zum Verkauf angeboten, in denen das Dachgeschoss seit Jahren oder sogar Jahrzehnten als Wohnung genutzt wird – allerdings ohne, dass dafür jemals eine offizielle Genehmigung erteilt wurde. Was auf den ersten Blick harmlos erscheint, kann sich beim Verkauf schnell zu einem Problem entwickeln.

Warum die Genehmigung entscheidend ist

Ist eine Dachgeschosswohnung nicht genehmigt, gilt sie offiziell nicht als Wohnraum. Das bedeutet: Sie darf weder so verkauft noch vermietet werden. Für Eigentümer bedeutet das einen geringeren Verkehrswert, für Käufer besteht die Gefahr einer Nutzungsuntersagung durch die Bauaufsicht.

Welche Verfahren gibt es?

In solchen Fällen ist ein Bauantrag auf Nutzungsänderung notwendig. Die Räume müssen offiziell von „Bodenraum“ oder „Abstellfläche“ zu „Wohnraum“ umgewidmet werden. Meist ist dafür das reguläre Genehmigungsverfahren erforderlich, da es sich um eine komplette Wohneinheit handelt.

Wer muss eingebunden werden?

  • Architekt: Ohne Architekten geht es in der Regel nicht. Er erstellt die Pläne, prüft die Einhaltung der baurechtlichen Vorgaben und reicht die Unterlagen bei der Behörde ein.
  • Statiker: Wird benötigt, wenn tragende Bauteile verändert oder stärker belastet werden – zum Beispiel durch Gauben, Dämmung oder Ausbauwände.
  • Brandschutz-Sachverständiger: Eine Brandschutzbescheinigung ist unerlässlich. Sie bestätigt, dass Fluchtwege vorhanden sind und die Bewohner im Brandfall geschützt sind.

Voraussetzungen für die Genehmigung

Damit eine Dachgeschosswohnung anerkannt wird, müssen u. a. folgende Bedingungen erfüllt sein:

  • Mindestraumhöhe (ca. 2,30 m auf mehr als der Hälfte der Fläche)
  • Ausreichende Belichtung und Belüftung durch Fenster
  • Wärmeschutz nach geltenden Vorschriften
  • Rettungswege und Brandschutzkonzept
  • Nachweis der statischen Sicherheit
  • Erschließung über ein geeignetes Treppenhaus

Wie lange dauert das Verfahren?

Erfahrungsgemäß müssen Eigentümer mit 3 bis 6 Monaten Bearbeitungszeit rechnen. Verzögerungen entstehen vor allem dann, wenn Gutachten nachgereicht oder zusätzliche Anforderungen erfüllt werden müssen.

Unser Tipp als Makler

Wir prüfen für unsere Eigentümer immer die Bauakte, bevor wir eine Immobilie am Markt platzieren. So können wir frühzeitig erkennen, ob Dachgeschossräume offiziell als Wohnraum gelten oder nicht. Sollte eine Genehmigung fehlen, beraten wir, ob und wie sich diese nachholen lässt.

Wenn eine Genehmigung nachträglich eingeholt werden muss, zieht sich der Prozess häufig in die Länge. Damit der Verkauf trotzdem nicht blockiert wird, empfehlen wir in solchen Fällen oft eine vertragliche Regelung: Ein Teil des Kaufpreises wird bis zur Vorlage der Genehmigung zurückgehalten und erst ausgezahlt, sobald diese vorliegt. Das schafft Sicherheit für beide Seiten – der Käufer ist geschützt, und der Verkäufer kann den Verkaufsprozess trotzdem zügig abwickeln.

 

KUNTERBUNTES LAND

Christoph Schlingensief

Oberhausens Sohn: Christoph Schlingensief – Vom Apothekenkind zum Ausnahmekünstler

Christoph Maria Schlingensief wurde am 24. Oktober 1960 in Oberhausen geboren. Seine Kindheit verbrachte er über der Apotheke am Altmarkt, die sein Vater führte. Zwischen Medikamentenschränken und dem lebendigen Marktplatz entwickelte er schon früh eine außergewöhnliche Fantasie. Im Keller des Hauses richtete er eine kleine Bühne ein, auf der Freunde und Weggefährten – unter ihnen Helge Schneider – ihre ersten Auftritte hatten.

Nach dem Abitur am Heinrich-Heine-Gymnasium zog es ihn in die große Theater- und Filmwelt. Bekannt wurde Christoph Schlingensief vor allem durch seine radikalen Filme, provokanten Theaterinszenierungen und außergewöhnlichen Kunstaktionen. Er inszenierte Opern an der Volksbühne in Berlin, leitete die Wiener Festwochen, sorgte mit politischen Aktionen wie dem „Ausländer raus!“-Container in Wien, bei der auf die aus seiner Sicht noch stark verbreitete Fremdenfeindlichkeit in westlichen Kulturen hinwies, für internationales Aufsehen und erhielt 2010 den Goldenen Löwen der Biennale Venedig. Gleichzeitig gründete er in Afrika das Operndorf Burkina Faso, ein Projekt aus Kunst, Schule und medizinischer Versorgung – sein letztes großes Vermächtnis.

Er selbst sagte sinngemäß: „Oberhausen ist meine Wurzel. Dort habe ich gelernt, dass Kultur mitten im Leben stattfinden muss.“

Seine Eltern sind bereits verstorben, und es ist nicht bekannt, dass enge Familienangehörige heute noch in Oberhausen leben. Dennoch ist Schlingensief in seiner Heimatstadt sehr präsent:

  • 2012 wurde die ehemalige Pacellistraße zur Christoph-Schlingensief-Straße umbenannt.
  • In Oberhausen gibt es eine Audio-Stadttour, die wichtige Orte seines Lebens nachzeichnet – vom Elternhaus am Altmarkt über seine Schule bis hin zu Drehorten seiner ersten Filme.
  • Die Stadt ehrt ihn regelmäßig mit Veranstaltungen, Ausstellungen und Filmreihen im Zeichen seines Werks.

Christoph Schlingensief wurde international bekannt, weil er die Kunstwelt herausforderte, Grenzen überschritt und mit unerschütterlicher Leidenschaft Kultur als Teil des Alltags verstand. Auch wenn seine Familie nicht mehr in Oberhausen lebt, bleiben die Apotheke am Altmarkt, die Christoph-Schlingensief-Straße und zahlreiche Erinnerungsprojekte sichtbare Zeugnisse dafür, dass einer der größten deutschen Theater- und Filmkünstler hier seine Wurzeln hatte.

Durchschnittliche Preise pro m², Quelle Immobilienscout

46045 Oberhausen-Altstadt, Christoph-Schlingensief-Straße

7,52 €/m²                     – Mietwohnungen
1.573,00 €/m²             – Eigentumswohnungen
2.440,00 €/m²             – Häuser

KURZE LEKTÜRE

Was ist eine arglistige Täuschung beim Immobilienkauf?

Wenn der Verkäufer Mängel oder wichtige Umstände bewusst verschweigt oder falsche Angaben macht, um den Käufer zum Kauf zu bewegen. Beispiel: Ein Dach ist undicht, der Verkäufer weiß das, erwähnt es aber absichtlich nicht.

 Warum ist das Vorkaufsrecht der Stadt in jedem Kaufvertrag zu finden?

Jede Gemeinde hat ein gesetzliches Vorkaufsrecht an Grundstücken (§ 24 BauGB). Das bedeutet: Wenn ein Grundstück verkauft wird, darf die Stadt es zu den gleichen Bedingungen kaufen wie der Käufer – allerdings nur in bestimmten Fällen, z. B. wenn das Grundstück für Straßenbau, Grünflächen oder öffentliche Zwecke gebraucht wird. In den meisten Fällen verzichtet die Stadt nach Prüfung aber, deshalb steht im Kaufvertrag fast immer der Hinweis „Die Gemeinde übt ihr Vorkaufsrecht nicht aus“.

Haftet der Notar für falsche Formulierungen im Kaufvertrag?

Ja, wenn die Formulierung falsch oder missverständlich ist und dadurch einer Partei ein Schaden entsteht. Der Notar ist verpflichtet, den Vertrag rechtssicher und eindeutig zu gestalten. Macht er dabei Fehler, verletzt er seine Amtspflichten und kann haftbar gemacht werden.
 Wird im Vertrag die Wohnfläche oder eine Baulast unklar oder fehlerhaft angegeben und entsteht dadurch ein finanzieller Schaden, haftet der Notar – nicht für die wirtschaftliche Entscheidung selbst, aber für den rechtlichen Fehler im Vertrag.

KURIOSE LIEGENSCHAFTEN

Ein Dach ohne Stützen – geht das?

Mitten in Dortmund-Lanstrop steht ein Bauwerk, das Architekten wie Historiker gleichermaßen staunen lässt: Haus Wenge. Der ehemalige Adelssitz blickt auf fast 800 Jahre Geschichte zurück und birgt ein architektonisches Kuriosum. Sein Dach ist rund 25 Meter lang – und kommt ganz ohne Pfetten oder Stützen aus. Nur mit Holznägeln verbunden, trägt die Konstruktion bis heute zuverlässig.

Erbaut wurde Haus Wenge im 16. Jahrhundert nach der Zerstörung durch spanische Truppen. Von außen beeindruckt es mit gotischen Staffelgiebeln, im Inneren zeigt es die Handschrift barocker Wohnkultur. Heute ist das Anwesen im Besitz der Stadt Dortmund und dient als Bürger- und Kulturzentrum. Hier finden nicht nur Veranstaltungen statt, sogar Trauungen im Kaminzimmer sind möglich.
 Haus Wenge ist ein echtes Stück Baukunst im Ruhrgebiet – einzigartig, geschichtsträchtig und lebendig zugleich.