KOMMUNALER LEBENSWANDEL
Unsere Stadt – gestern und heute
Eine alte Ansichtkarte mit Poststempel vom 14.08.1928 zeigt die Flockenfeldstraße (heute: Flockenfeld) in Oberhausen-Alstaden. Vor der Eingemeindung der seit 1904 selbstständigen Bürgermeisterei Alstaden nach Oberhausen (im Jahr 1910) hieß sie Moltkestraße.
Eine Aufnahme vom 20.06.1993 zeigt dieselbe Straße. Früher führte sie entlang der Felder zum Hof des Bauern Flocken am Rand der ehemaligen Alstadener Heide. Rechts im Bild mündet die Straße Stubbenbaum mit der Gaststätte „Zur Flotte“.
Zur Erklärung des Flurnamens „Stubbenbaum“: Die zum Schutz der Bürger angelegten Landwehren bestanden im Wesentlichen aus zwei bis drei paralell verlaufenden Erdwällen, auf der Kämmen Hainbuchen und Kopfweiden angepflanzt wurden. Die Bäume wurden von Zeit zu Zeit in zwei bis drei Meter Höhe geköpft, das so gewonnenen Holz in Lücken eingerammt oder eingepflochten. Die so „gestubbten“ Bäume nannte man „Stubbenbäume“. Hieran erinnert der Name.
Quelle: Alfred Lindemann, „500 Kiliometer Oberhausener Straßengeschichte“, Oberhausen 1997
KOMPETENTE LÖSUNGEN
WEG-Recht
Soll der Dachgeschoss-Eigentümer die Kosten für die Fenstersanierung allein tragen?
Der BGH hat entschieden unter welchen Voraussetzungen die Wohnungseigentümer nach der WEG-Reform, die zum 01.12.2020 in Kraft getreten ist, für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum eine von der bisherigen Kostenverteilung abweichende Kostentragung zulasten einzelner Wohnungseigentümer beschließen können.
Die Kosten für Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum können denjenigen Wohnungseigentümern auferlegt werden, die den hauptsächlichen Nutzen haben. Dabei können auch Eigentümer erstmalig belastet oder ganz von Kosten befreit werden. Zudem darf sich ein Kostenbeschluss auf Einzelmaßnahmen beschränken.
(BGH, Urteil v. 22.03.2024, V ZR 87/23)
WEG-Recht
Verwalter verweigert Veräußerungszustimmung: Wer ist der richtige Klagegegner?
Nach der WEG-Reform, die am 01.12.2020 in Kraft trat, muss eine Klage auf Zustimmung zur Veräußerung von Wohnungseigentum gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer gerichtet werden. Dies gilt auch dann, wenn die Vereinbarung über das Zustimmungserfordernis vor der Reform getroffen wurde. Vor der Reform wurde eine solche Klage in der Regel gegen den Verwalter erhoben. War die Zustimmung jedoch von den Wohnungseigentümern verweigert worden, richtete sich die Klage gegen diese.
Die WEG-Reform hat die Aufgaben und Befugnisse des Verwalters neu definiert. Seitdem obliegt die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums ausschließlich der Eigentümergemeinschaft. Der Verwalter agiert als Organ der Gemeinschaft, erfüllt jedoch nicht mehr eigenständig Verwaltungsaufgaben. Auch wenn in Teilungserklärungen von einer Zustimmung des Verwalters die Rede ist, handelt dieser jetzt im Namen der WEG. Diese Regelung gilt unabhängig davon, ob die Vereinbarung über das Zustimmungserfordernis vor der Reform getroffen wurde.
(BGH, Urteil v. 21.07.2023, V ZR 90/22)
Miet-Recht
Sind die Wartungskosten für Rauchwarnmelder umlagefähig?
Die Berliner Bauordnung sieht vor, dass die Mieter für die Betriebsbereitschaft von Rauchwarnmeldern verantwortlich sind, es sei denn, der Eigentümer übernimmt diese Aufgabe selbst. Mieter argumentierten, die Umlage der Wartungskosten sei unzulässig, da es sich um nicht umlagefähige Verwaltungskosten handele.
Der BGH entschied zugunsten der Vermieterin. Die Vermieterin durfte die Wartungskosten der Rauchwarnmelder im Rahmen der Betriebskostenabrechnung auf die Mieter umlegen. Laut BGH handelt es sich bei diesen Kosten um umlagefähige Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung, da sie regelmäßig anfallen und der Überprüfung der Funktionsfähigkeit dienen. Anders als die Anmietung von Rauchwarnmeldern sind Wartungskosten nicht als Verwaltungskosten einzuordnen.
Die Umlagefähigkeit wird auch nicht durch die Berliner Bauordnung beeinflusst, die die Betriebsbereitschaft den Mietern auferlegt. Diese Regelung betrifft lediglich das Verhältnis zwischen Mietern und Behörden, nicht das zivilrechtliche Mietverhältnis. Daher bleibt die Verpflichtung zur Umlage von Wartungskosten zwischen Vermieter und Mieter bestehen. Ebenso sind diese Kosten nicht als Verwaltungskosten zu werten, da die Wartung den betrieblichen Betriebskosten zugerechnet wird, unabhängig von haftungsrechtlichen Überlegungen des Vermieters.
(BGH, Urteil v. 05.10.2022, VIII ZR 117/21)
Miet-Recht
Sind die Kosten für Rauchwarnmelder-Miete umlagefähig?
Die Vermieterin und die Mieterin stritten darüber, ob die Kosten für gemietete Rauchwarnmelder als Betriebskosten umgelegt werden können. Der Mietvertrag von 2003 sah die Umlage bestimmter Betriebskosten vor, erwähnte jedoch keine Rauchwarnmelder. Ab 2016 mietete die Vermieterin Rauchwarnmelder und berechnete die Kosten in den Betriebskostenabrechnungen der Mieterin.
Der BGH entschied, dass diese Kosten nicht umlagefähig sind. Zwar erlaubte der Vertrag die Umlage später entstandener Betriebskosten, jedoch zählen Mietkosten für Rauchwarnmelder nicht dazu. Nach § 2 Nr. 17 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) können solche Kosten nur umgelegt werden, wenn sie explizit aufgeführt sind. Da Rauchwarnmelder in der BetrKV nicht aufgeführt sind, können die Kosten nicht als sonstige Betriebskosten umgelegt werden. Diese Kosten fallen unter Anschaffungskosten, die grundsätzlich nicht umlagefähig sind, was auch für die Mietkosten gilt.
Der BGH stellte klar, dass Ausnahmen für Geräte wie Wasserzähler nicht auf Rauchwarnmelder übertragbar sind und dass Modernisierungskosten und Betriebskosten unterschiedliche Regelungsbereiche darstellen.
(BGH, Urteil v. 11.05.2022, VIII ZR 379/20)
KAUF LAUNE
Aktuelle Ankaufsprofile
Gesuch Einfamilienhaus, Kunden 390672
Haus im Umkreis der Universität Duisburg-Essen gesucht
Ich habe eine neue Anstellung als Dozent an der Universität Duisburg-Essen und suche gemeinsam mit meiner Familie ein geräumiges Haus im ländlichen und ruhigen Umfeld der Duisburger Uni. Aktuell wohnen wir am Stadtrand von Frankfurt und möchten künftig eine entspanntere, naturverbundene Wohngegend beziehen.
Wir sind eine vierköpfige Familie mit zwei erwachsenen Kindern, daher sollte das Haus genügend Platz bieten – idealerweise mit separaten Arbeitszimmern für jedes Familienmitglied. Meine Frau ist Journalistin und arbeitet überwiegend von Zuhause, daher ist ein ruhiges Umfeld besonders wichtig.
Unser Budget für den Hauskauf liegt im Bereich von 500.000 bis 600.000 Euro. Alternativ wären wir auch daran interessiert, zunächst eine Immobilie zu mieten, um uns besser in der Region einzuleben und dann später zu kaufen.
Wir freuen uns auf Angebote!
Gesuch: Einfamilienhaus, Kunden 786549
Haus mit großem Garten in der Nähe von Oberhausen.
Wir sind ein Ehepaar mittleren Alters, das durch Erbschaften die Möglichkeit hat, beruflich kürzerzutreten und unseren Traum zu verwirklichen. Wir suchen ein Haus mit einem großen Garten, in dem wir Kleintiere wie Enten, Hühner und zwei kleine Ziegen halten können. Unser derzeitiger Garten ist leider zu klein geworden.
Wir sind offen für Objekte in Oberhausen oder in einem Umkreis von etwa 30 km. Falls Sie ein passendes Haus haben oder wissen, wo wir fündig werden können, freuen wir uns über Ihre Kontaktaufnahme.
Gesuch: Eigentumswohnung, Kunden 564783
Die erste gemeinsame Wohnung
Wir heiraten im Dezember und suchen unsere erste gemeinsame Wohnung, in der wir unsere Zukunft beginnen möchten. Die Wohnung sollte schön und idealerweise mit einem Balkon ausgestattet sein. Da wir planen Kinder zu haben, benötigen wir mindestens 3 oder 4 Zimmer.
Wir sind beide berufstätig, verdienen gut und haben bereits eine allgemeine Finanzierungszusage von unserer Bank erhalten. Es wäre uns eine große Freude, unsere erste gemeinsame Zeit in dieser neuen Wohnung zu verbringen.
Falls Sie ein passendes Angebot haben, freuen wir uns auf Ihre Kontaktaufnahme!
Gesuch: Mehrfamilienhäuser, Kunden 679050
Mehrfamilienhäusern – Lage und Potenzial im Fokus
Wir sind Privatiers mit dem Fokus auf den Kauf, die Optimierung und Erweiterung von Mehrfamilienhäusern. Wichtig ist uns eine gute Lage; wir sind auch an Objekten mit ausbaufähigen Dachgeschossen interessiert.
Wir verfügen bereits über einen großen Bestand und können dem Verkäufer mehrere Referenzobjekte nennen. Alle erworbenen Objekte werden in unserem Bestand gehalten.
Gerne senden wir Ihnen unser detailliertes Anforderungsprofil zu. Wir freuen uns von Ihnen zu hören!
KL 110355
Sehr geehrte Damen und Herren,
ich heiße Volkan Solak, bin 26 Jahre jung und arbeite als Maschinenbauingenieur bei der MAN Energy Solutions in Oberhausen. Aktuell suchen meine Verlobte und ich eine geeignete Eigentumswohnung, um diese nach unserer Hochzeit selbst zu beziehen. Meine Partnerin ist angehende Lehrerin und die Hochzeit ist für nächstes Jahr geplant.
Die Wohnung kann in Oberhausen oder Bottrop sein. Kaufpreis bis 250.000,00 €.
Auf der Suche nach der passenden Immobilie wollen wir uns gerne von Ihnen unterstützen lassen. Wir hoffen, gemeinsam mit Ihrer Expertise unser passendes Eigenheim zu finden.
Über eine Rückmeldung Ihrerseits würden wir uns sehr freuen.
Mit freundlichen Grüßen
KLING LUSTIG
– Für den Klavierunterricht Ihrer Tochter haben Sie bestimmt schon ein Vermögen ausgegeben, oder?
– Im Gegenteil, beim Kauf der Nachbarwohnung konnte ich ein richtiges Schnäppchen machen!
KAPITAL LANDSCHAFT
Die Novellierung der Heizkostenverordnung,
die am 01.12.2021 in Kraft trat, bringt mehrere wichtige Änderungen mit sich, um die europäische Energieeffizienz-Richtlinie (EED) in deutsches Recht umzusetzen:
- Fernablesbare Messgeräte:
- Ab dem 01.12.2021 dürfen nur noch fernablesbare Geräte zur Verbrauchserfassung (wie Zähler und Heizkostenverteiler) neu installiert werden.
- Geräte, die noch nicht fernablesbar sind, müssen bis Ende 2026 entweder nachgerüstet oder ausgetauscht werden, es sei denn, dies ist aufgrund besonderer Umstände nicht möglich oder verursacht unverhältnismäßige Kosten.
- Interoperabilität und Smart-Meter-Gateway:
- Ein Jahr nach Inkrafttreten der Verordnung dürfen nur noch Geräte eingebaut werden, die interoperabel sind und sicher an ein Smart-Meter-Gateway angebunden werden können.
- Für bereits installierte fernablesbare Geräte gibt es eine Übergangsfrist zur Anbindung an ein Smart-Meter-Gateway bis Ende 2031. Monatliche Verbrauchsinformation:
- Ab dem 01.01.2022 müssen Gebäudeeigentümer, in deren Gebäuden fernablesbare Geräte installiert sind, ihre Mieter monatlich über deren Energieverbrauch für Heizung und Warmwasser informieren.
- Die Information muss auch Vergleiche mit dem Vorjahresmonat und mit dem durchschnittlichen Verbrauch vergleichbarer Haushalte sowie Informationen über den Brennstoffmix und erhobene Steuern und Abgaben enthalten.
- Sanktionsmöglichkeit für Verbraucher:
- Wenn die Gebäudeeigentümer ihrer Pflicht zur Installation fernablesbarer Geräte oder zur monatlichen Information der Mieter nicht nachkommen, haben die Mieter das Recht, ihren Abrechnungsanteil um drei Prozent zu kürzen.
Diese Regelungen sollen die Energieeffizienz verbessern und gleichzeitig den Datenschutz sicherstellen. Sie erhöhen auch die Transparenz für Verbraucher und motivieren zu einem bewussteren Umgang mit Energie.
KUNTERBUNTES LAND
1785–1863 Jacob Grimm
1786–1859 Wilhelm Grimm
Straßennamen und ihre Geschichten
Jacob und Wilhelm Grimm waren deutsche Sprach- und Literaturwissenschaftler, die durch ihre berühmte Märchensammlung „Kinder- und Hausmärchen“ weltweit bekannt wurden. Sie wurden in Hanau geboren und wuchsen in einer großen Familie auf. Nach dem frühen Tod ihres Vaters übernahmen sie früh Verantwortung und entwickelten eine enge Beziehung zueinander. Beide studierten Rechtswissenschaften in Marburg und widmeten sich später der Erforschung deutscher Sprache und Kultur.
Die Gebrüder Grimm veröffentlichten 1812 ihre erste Märchensammlung, die heute Klassiker wie „Schneewittchen“, „Aschenputtel“ und „Rotkäppchen“ enthält. Wilhelm verfeinerte die Geschichten, während Jacob sich auf die sprachliche und historische Genauigkeit konzentrierte. Ihr „Deutsches Wörterbuch“ wurde ein bedeutendes linguistisches Werk, das die deutsche Sprache bis heute prägt.
Wilhelm heiratete 1825 Dorothea Wild und hatte drei Kinder, während Jacob unverheiratet blieb. Beide lebten und arbeiteten eng zusammen, auch nach Wilhelms Heirat. Sie erhielten bedeutende Positionen als Bibliothekare und Professoren und wurden als politische Persönlichkeiten bekannt, nachdem sie sich 1837 den „Göttinger Sieben“ anschlossen.
Die Märchen der Gebrüder Grimm beeinflussten die Literatur weltweit und sind tief in der deutschen Kultur verankert. Neben ihren literarischen Beiträgen revolutionierten sie die Sprachwissenschaft mit ihrem „Deutschen Wörterbuch“ und der Grimm’schen Lautverschiebung. Sie gelten als Schlüsselfiguren der deutschen Romantik und hinterließen ein bedeutendes kulturelles Erbe.
KURZE LEKTÜRE
Kurze Fragen – nützliche Antworten
Kann eine Mietminderung auch rückwirkend geltend gemacht werden?
Nein, in der Regel ist eine rückwirkende Mietminderung nicht möglich. Eine Mietminderung ist erst ab dem Zeitpunkt zulässig, an dem der Mangel dem Vermieter angezeigt wurde (§ 536c BGB). Der Vermieter kann keine Mängel beheben, von denen er nicht in Kenntnis gesetzt wurde. Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Vermieter den Mangel bewusst verschleiert hat. In solchen Fällen könnte der Mieter sogar den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten.
Gibt es eine offizielle Mietminderungstabelle?
Nein, eine offizielle Mietminderungstabelle existiert nicht. Mietminderungstabellen basieren auf einer Auswertung von Gerichtsurteilen, die Anhaltspunkte für prozentuale Minderungen geben. Diese Tabellen sind jedoch inoffiziell und sollten mit Vorsicht betrachtet werden. Die zitierten Urteile beziehen sich stets auf spezifische Einzelfälle. Mieterschutzbünde tendieren dazu, Urteile auszuwählen, die zugunsten der Mieter entschieden wurden, während Haus- und Grundeigentümerverbände Urteile hervorheben, die zugunsten der Eigentümer ausgefallen sind.
Ist Hundebellen ein Grund für Mietminderung?
In einem Fall minderte ein Mieter seine Miete wegen des Hundebellens aus der Nachbarwohnung. Das Amtsgericht Hamburg entschied jedoch, dass dies ungerechtfertigt war. Grundsätzlich kann Hundebellen einen Mangel darstellen, wenn es ein gewisses Maß überschreitet. Zum Beispiel, wenn der Hund regelmäßig über einen längeren Zeitraum laut bellt, weil er alleine gelassen wurde, oder wenn der Halter nicht in der Lage ist, ihn zu beruhigen. Auch ständiges Bellen bei jedem Geräusch, das zu erheblichen Störungen der Ruhepausen führt, kann als Mangel gelten.
Wie viel Mietminderung bei Heizungsausfall im Winter?
Eine kalte Wohnung muss der Mieter im Winter nicht hinnehmen. Die Höhe der Mietminderung hängt vom Ausmaß und der Dauer des Heizungsausfalls ab. Wenn die Wärmeversorgung für Heizung, Herd und Warmwasser in den Wintermonaten komplett ausfällt, kann die Miete sogar bis zu 100 % gemindert werden.
KLEINES LEXIKON
B wie Bagatellschaden
Ein Bagatellschaden in einer Wohnung, auch Kleinreparatur genannt, ist ein kleiner Schaden, der mit geringem finanziellem Aufwand behoben werden kann. Typische Beispiele sind tropfende Wasserhähne, defekte Duschköpfe oder beschädigte Lichtschalter. Diese Schäden entstehen oft durch den täglichen Gebrauch und werden meist von den Mietern getragen, wenn eine entsprechende Klausel im Mietvertrag vorliegt.
Die Kosten für solche Reparaturen dürfen in der Regel nicht mehr als 75 Euro betragen, und es sollte eine jährliche Obergrenze festgelegt sein, die zwischen 150 und 200 Euro liegt oder 8 % der Jahresmiete ausmacht. Größere Reparaturen bleiben jedoch in der Verantwortung des Vermieters.
