Am 17. Oktober 2023 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass die Wohnfläche einer vermieteten Wohnung gemäß den zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltenden Vorschriften zu berechnen ist.

Im vorliegenden Fall war im Mietvertrag eine Wohnfläche von 49,18 Quadratmetern angegeben, die nach der II. Berechnungsverordnung (II. BV) ermittelt wurde. Später stellte sich heraus, dass die tatsächliche Wohnfläche nur 43,3 Quadratmeter betrug, was einer Abweichung von etwa 11,96 Prozent entspricht. Die Mieterin forderte daraufhin die Erstattung der zu viel gezahlten Miete. Die Vermieterin lehnte dies ab und verwies darauf, dass die Abweichung bei Einzug hätte bemerkt werden müssen und dass gemäß der II. BV die Balkonfläche nur zur Hälfte in die Wohnfläche einzurechnen sei, sodass die Abweichung unter zehn Prozent liege.

Der BGH entschied jedoch zugunsten der Mieterin. Er stellte fest, dass die Verjährungsfrist für Ansprüche erst mit Kenntnis der Mieterin von der Abweichung beginnt. Zudem sei für die Auslegung des Begriffs „Wohnfläche“ in einem Mietvertrag über frei finanzierten Wohnraum die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltende Wohnflächenverordnung maßgeblich. Da der Mietvertrag nach Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung am 1. Januar 2004 abgeschlossen wurde, sei die Wohnfläche nach dieser Verordnung zu berechnen. Gemäß der Wohnflächenverordnung ist die Balkonfläche nur zu 25 Prozent in die Wohnfläche einzurechnen, was die Abweichung von über zehn Prozent erklärt.

Dieses Urteil verdeutlicht, dass bei der Berechnung der Wohnfläche die zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltenden Vorschriften anzuwenden sind. Für Vermieter bedeutet dies, dass sie die Wohnfläche entsprechend der Wohnflächenverordnung berechnen müssen, um spätere rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Tipp für Vermieter:
Es ist wichtig zu wissen, dass die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag keine gesetzliche Pflicht ist. Wenn die Wohnfläche jedoch angegeben wird, sollte sie korrekt und nach den geltenden Vorschriften berechnet werden, um späteren rechtlichen Problemen vorzubeugen. Fehlt die Angabe im Vertrag, kann dies die Grundlage für Streitigkeiten in der Zukunft erschweren, vor allem wenn es später zu Abweichungen bei der tatsächlichen Größe kommt.
                                                                  BGH, Urteil v. 17.10.2023, Az. VIII ZR 61/23