KOMMUNALER LEBENSWANDEL
Unsere Stadt – gestern und heute
Ansichtskarte: Reinhard Gebauer
Die Friedrichstraße, hier auf einer alten Ansichtskarte aus der Kaiserzeit, wurde 1918 umbenannt in Ludendorffstraße (nach dem Generalstabschef Hindenburgs im 1. Weltkrieg). Seit dem Jahr 1945 heißt sie Buschhausener Straße (benannt nach der ehemaligen Bauernschaft „Bosshusen“). Die Straßenbahnschienen, im Bild, lagen seit dem Jahr 1912.
Text und Foto: Reinhard Gebauer
Die Aufnahme vom 17.07.1989 zeigt knapp, dass von den alten Häusern nur drei die Zeit überdauert haben. Im Hintergrund raucht seit dem Jahr 1973 der Kamin der Gemeinschafts-Müllverbrennungsanlage Niederrhein GmbH.
KOMPETENTE LÖSUNGEN
Mietrecht
Darf man die Betriebskostenvorauszahlung mehrmals im Jahr anpassen?
Das Amtsgericht Köln hat entschieden, dass die Anpassung von Betriebskostenvorauszahlungen pro Abrechnungszeitraum grundsätzlich nur einmal möglich ist. Im verhandelten Fall hatte eine Vermieterin die Vorauszahlungen für Heizkosten im April 2022 erhöht und im November desselben Jahres eine erneute Erhöhung vorgenommen, mit Verweis auf die gestiegenen Energiepreise durch den Ukraine-Krieg. Das Gericht erklärte diese zweite Erhöhung für unwirksam.
Laut Urteil begründet § 560 Abs. 4 BGB keine mehrfache Anpassung innerhalb eines Abrechnungszeitraums. Eine Ausnahme könnte nach § 313 BGB erfolgen, wenn sich unvorhersehbare Umstände signifikant ändern. Im vorliegenden Fall waren die Energiepreise bei der ersten Anpassung jedoch bereits gestiegen, sodass kein Grund für eine weitere Änderung bestand. Das Gericht betonte zudem, dass die Vermieterin nicht ausreichend darlegte, warum die bisherigen Vorauszahlungen unzumutbar gewesen wären.
Dieses Urteil verdeutlicht die Rechte von Mietern, insbesondere in Bezug auf die Begrenzung von Mehrfachanpassungen der Betriebskosten durch Vermieter.
AG Köln, Urteil vom 11. Dezember 2023 (Az. 203 C 73/23)
WEG-Recht
Erhaltungsmaßnahmen in der WEG. Wer zahlt? Wer profitiert?
Der Bundesgerichtshof hat in seinen Urteilen vom 22. März 2024 wichtige Leitlinien zur Kostenverteilung bei Instandhaltungsmaßnahmen im Wohnungseigentum festgelegt.
Az. V ZR 81/23: Reparaturkosten für Doppelparker
In diesem Fall wurde entschieden, dass die Kosten für die Reparatur einer Hebeanlage ausschließlich von den Wohnungseigentümern zu tragen sind, die von dieser Maßnahme profitieren, hier die Nutzer von Doppelparkern. Der BGH stellte klar, dass die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels zulässig ist, wenn sie den Nutzen der jeweiligen Eigentümer widerspiegelt und den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht. Dies ist auch dann gerechtfertigt, wenn dies eine erhebliche Mehrbelastung für eine bestimmte Gruppe bedeutet, solange die Regelung sachlich begründet ist und keine ungerechtfertigte Benachteiligung vorliegt
Az. V ZR 87/23: Dachfensteraustausch
In einem ähnlichen Fall entschied der BGH, dass Kosten für den Austausch defekter Dachfenster, die zum Sondereigentum gehören, vom betroffenen Wohnungseigentümer allein zu tragen sind. Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte dies per Beschluss festgelegt. Auch hier betonte der BGH, dass eine individuelle Prüfung der Gebrauchsvorteile und Belastungen erforderlich ist, um eine faire Kostenverteilung sicherzustellen
Bedeutung der Urteile
Diese Entscheidungen unterstreichen die weitgehenden Selbstorganisationsrechte der Wohnungseigentümergemeinschaften gemäß § 16 Abs. 2 WEG. Die Beschlüsse zur Kostenverteilung müssen jedoch stets den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen und dürfen keine unverhältnismäßigen Benachteiligungen für einzelne Eigentümer darstellen. Damit schafft der BGH mehr Flexibilität und Klarheit bei der Handhabung von Kostenverteilungsfragen im Wohnungseigentumsrecht.
Diese Urteile markieren einen wichtigen Schritt hin zu einer stärkeren Berücksichtigung der individuellen Nutzung und Vorteile einzelner Eigentümer bei der Kostenverteilung.
KAUF LAUNE
Aktuelle Ankaufsprofile
Kunden KL112205: Haus mit 4-5 Schlafzimmern in Oberhausen (Schmachtendorf, Königshardt, Sterkrade)
Sehr geehrte Damen und Herren,
wir suchen ein Haus mit 4, gerne auch 5 Schlafzimmern und einer Wohnfläche von mindestens 150 m². Ein Garten ist uns wichtig, muss jedoch nicht groß sein. Zudem wünschen wir uns eine Garage.
Unsere bevorzugten Stadtteile sind Schmachtendorf, Königshardt und Sterkrade in Oberhausen.
Wir freuen uns über Ihre Rückmeldung und passende Angebote. Vielen Dank im Voraus!
Mit freundlichen Grüßen.
Kunden 985721: Gepflegte Mehrfamilienhäuser im Ruhrgebiet
Wir sind seit 12 Jahren erfolgreich im Ruhrgebiet tätig und haben in dieser Zeit ein umfangreiches Portfolio an Mehrfamilienhäusern aufgebaut. Für das Jahr 2025 planen wir weitere Investitionen und möchten dafür ca. 5 Millionen Euro einsetzen.
Wir suchen gepflegte Mehrfamilienhäuser ab 8 Wohneinheiten. Nachhaltigkeit ist uns wichtig – sowohl in Bezug auf die Lage als auch auf eine stabile Mieterstruktur. Obwohl wir vor Ort einen erfahrenen Verwalter haben, der sich um die technische Betreuung und Vermietung kümmert, legen wir großen Wert auf eine solide und langfristig rentable Investition.
Bitte senden Sie uns passende Angebote zu. Wir prüfen den Standort und die Unterlagen innerhalb von 5 Werktagen.
Wir freuen uns auf Ihre Kontaktaufnahme!
Kunden 102578: 4-Zimmer-Eigentumswohnung in Oberhausen (südliche Stadtteile)
Vielen Dank für Ihr Angebot der Wohnung in Landwehr. Leider entspricht diese aufgrund der Zimmergröße nicht meinen Anforderungen.
Ich stamme aus Alstaden und lebe mittlerweile außerhalb des Ruhrgebiets. Meine Familie und meine pflegebedürftigen Eltern wohnen jedoch weiterhin in Oberhausen. Da ich im Homeoffice tätig bin, habe ich die Möglichkeit, über längere Zeiträume in Oberhausen zu arbeiten und meine Familie zu unterstützen. Langfristig plane ich, meinen Ruhestand in Oberhausen zu verbringen.
Aus diesem Grund suche ich eine 4-Zimmer-Eigentumswohnung in den südlichen Stadtteilen von Oberhausen. Ich würde mich freuen, wenn Sie meine Kontaktdaten aufnehmen und mich bei passenden Angeboten informieren.
Vielen Dank und ich freue mich auf Ihre Rückmeldung!
Kunden 8654715: Hauskauf in Dinslaken oder Bottrop (ruhige/ländliche Lage)
Nach dem Verkauf unseres geerbten Hauses in Oberhausen möchten wir uns unseren Traum vom Leben in einer ruhigeren Gegend erfüllen. Wir suchen ein Haus in Dinslaken, Bottrop oder in den ländlichen Regionen um diese Städte.
Da unsere Kinder inzwischen ausgezogen sind, sind wir bei der Wahl des Standorts flexibel. Erfahrung mit Sanierungen haben wir bereits gesammelt, daher kommt auch ein renovierungsbedürftiges Haus für uns infrage. Wichtig ist uns jedoch eine ruhige Lage, die ein entspanntes Leben ermöglicht.
Unser Ziel ist es, den Kauf und den Umzug bis zur ersten Hälfte des Jahres 2025 zu realisieren. Wir freuen uns über passende Angebote und stehen für Rückfragen gerne zur Verfügung.
KLING LUSTIG
Ein Kunde kommt in die Bank, um ein Darlehen für eine Eigentumswohnung zu beantragen.
Der Bankberater sagt:
„Ich verstehe, dass Sie mit Ihrer ganzen Familie in einer kleinen Wohnung zusammenleben und Sie und Ihre Frau sich endlich eine eigene Immobilie wünschen. Aber leider reicht Ihre Bonität und Ihr Einkommen nicht aus. Gibt es ein Argument, das uns doch noch überzeugen könnte?“
Darauf der Kunde:
„Ja, meine Schwiegermutter!“
KAPITAL LANDSCHAFT
Hausgeldabrechnung
Link zur Checkliste
Die Hausgeldabrechnung ist eine jährliche Abrechnung der laufenden Kosten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG). Sie umfasst alle Ausgaben, die im Zusammenhang mit dem Betrieb und der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums stehen, wie beispielsweise Heizkosten, Wasser, Müllentsorgung, Versicherung und Verwaltungskosten. Diese Abrechnung wird in der Regel vom Verwalter erstellt und ist für jeden Eigentümer der Gemeinschaft relevant, da er anteilig zu den Kosten beisteuert.
Checkliste zur Hausgeldabrechnung prüfen:
Die Prüfung der Hausgeldabrechnung ist wichtig, um sicherzustellen, dass alle Kosten korrekt und im Einklang mit der WEG-Versammlung sowie den jeweiligen Vereinbarungen abgerechnet wurden. Zu den wesentlichen Punkten gehören:
- Überprüfung der Kostenarten (z. B. Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage).
- Kontrolle der Verteilung der Kosten (nach Miteigentumsanteilen oder Nutzfläche).
- Prüfung von Abrechnungszeiträumen und Vergleichen mit den vorherigen Jahren.
- Kontrolle der Belege und Nachweise für größere Ausgaben.
- Überprüfung von Vorauszahlungen und der tatsächlichen Endabrechnung.
Anfechtungsmöglichkeiten:
Sollte die Hausgeldabrechnung fehlerhaft sein oder Unstimmigkeiten aufweisen, besteht die Möglichkeit der Anfechtung. Ein Eigentümer kann die Abrechnung anfechten, wenn:
- Fehler bei der Berechnung oder Verteilung der Kosten vorliegen.
- Unklare oder unvollständige Belege vorhanden sind.
- Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung nicht korrekt umgesetzt wurden.
- Mängel bei der Verwaltung oder der Durchführung von Wartungsmaßnahmen bestehen.
Die Anfechtung erfolgt in der Regel innerhalb eines Jahres nach Zustellung der Abrechnung. Im Falle einer Anfechtung sollte ein schriftliches Schreiben an die Hausverwaltung oder den Verwalter erfolgen, in dem die konkreten Gründe für die Anfechtung dargelegt werden. In schwerwiegenden Fällen kann auch rechtlicher Rat eingeholt oder eine gerichtliche Klärung angestrebt werden.
Die rechtzeitige und gründliche Prüfung der Hausgeldabrechnung hilft, mögliche Fehler frühzeitig zu erkennen und gegebenenfalls gegen unrechtmäßige Kosten vorzugehen.
KUNTERBUNTES LAND
Christian Flaßhof -ein Pionier der Industrialisierung in Oberhausen.
Die Flaßhofstraße in Oberhausen: Zwischen Rotlicht und Historie
Kaum eine Straße in Oberhausen sorgt für so viel Gesprächsstoff wie die Flaßhofstraße, Namensgebung am 1. April 1921, in der Innenstadt. Ihr Ruf ist geprägt von ihrem Status als Zentrum des Rotlichtmilieus, was immer wieder Debatten und kontroverse Diskussionen auslöst. Doch nur wenige wissen, dass die Straße eine bedeutende historische Verbindung hat: Sie trägt den Namen von Christian Flaßhof, einem Pionier der Industrialisierung in Oberhausen.
Vom Kohlefunden zur Zeche Concordia
Christian Flaßhof spielte eine zentrale Rolle in der Entstehungsgeschichte des Bergbaus in der Region. Im Jahr 1845 führte er gemeinsam mit seinem Schwager Jobst Waldhausen und dem Verwandten Wilhelm Lueg auf dem heutigen Gebiet von Oberhausen die sogenannten Lipperheide-Bohrungen durch. Diese Bohrungen führten zu einem bahnbrechenden Fund: Kohle. Der Fund markierte den Beginn der Industrialisierung in Oberhausen und mündete in die Gründung der Zeche Concordia, die über Jahrzehnte eine der wichtigsten Bergbauanlagen der Stadt wurde.
Zwischen Vergangenheit und Gegenwart
Heute erinnert der Name der Straße an diesen historischen Meilenstein, auch wenn das Bild der Flaßhofstraße von einer ganz anderen Seite der Stadt geprägt ist. Die Diskussionen über die soziale und wirtschaftliche Bedeutung der Straße zeigen die Spannungen zwischen ihrer Vergangenheit und ihrem heutigen Erscheinungsbild.
Während die Flaßhofstraße vielen ein Dorn im Auge ist, bleibt ihre Verbindung zur Gründungsgeschichte der Stadt ein faszinierendes Kapitel. Vielleicht lohnt es sich, bei zukünftigen Diskussionen über die Straße auch an ihre historischen Wurzeln zu erinnern – und damit einen anderen Blick auf ihre Bedeutung für Oberhausen zu werfen.
KURZE LEKTÜRE
Darf der Mieter eigene Wohnung vermüllen?
Die Frage, ob einem Mieter das „Recht auf Vermüllung“ seiner Wohnung zusteht, ist rechtlich komplex und hängt stark von den Umständen des Einzelfalls ab. Grundsätzlich ist es so, dass Mieter einen erheblichen Gestaltungsspielraum haben, wie sie ihre Wohnung nutzen, solange sie dabei keine Rechte des Vermieters oder der Nachbarn verletzen. In einem Urteil des Landgerichts Berlin wurde tatsächlich entschieden, dass eine fristlose Kündigung wegen „Messi“-Verhaltens nur möglich ist, wenn dadurch eine konkrete und gefährliche Gefährdung der Mietsache oder eine erhebliche Beeinträchtigung vorliegt – etwa durch Geruchsbelästigung, Ungezieferbefall oder andere nachweisbare Schäden.
Das Gericht hat damit den Grundsatz betont, dass der persönliche Lebensstil eines Mieters – auch wenn er als chaotisch oder unordentlich empfunden wird – nicht allein ein Kündigungsgrund ist. Allerdings bedeutet das nicht, dass dem Mieter ein uneingeschränktes „Recht auf Vermüllung“ zusteht. Sollte die Vermüllung dazu führen, dass die Wohnung oder das Gebäude geschädigt werden, oder die anderen Mieter beeinträchtigt werden, z. B. durch Gerüche oder Schädlingsbefall, kann dies durchaus einen Kündigungsgrund darstellen.
Zusammengefasst: Ein Mieter kann seine Wohnung nach seinen Vorlieben gestalten, auch chaotisch, solange dies keine Gefährdung der Wohnung oder Beeinträchtigung anderer verursacht. Sobald diese Grenze überschritten wird, hat der Vermieter das Recht, zu handeln.
Eigenbedarfskündigung: Muss der Mieter immer ausziehen?
Nicht zwangsläufig. Eine Eigenbedarfskündigung bedeutet nicht automatisch, dass Mieter ausziehen müssen. Es gibt verschiedene rechtliche und praktische Aspekte, die geprüft werden müssen:
- Formelle Anforderungen an die Kündigung:
- Der Vermieter muss den Eigenbedarf in der Kündigung detailliert und nachvollziehbar begründen.
- Der Bedarf muss für ihn selbst, nahe Familienangehörige (z. B. Kinder, Eltern) oder Haushaltsangehörige vorliegen.
- Fehlen diese Angaben oder sind sie unzureichend, kann die Kündigung unwirksam sein.
- Widerspruchsrecht der Mieter:
- Mieter können der Kündigung widersprechen, wenn sie geltend machen, dass der Auszug für sie eine unzumutbare Härte darstellt (§ 574 BGB). Dies könnte beispielsweise bei hohem Alter, schwerer Krankheit oder langer Wohndauer in der Wohnung der Fall sein.
- Prüfung durch das Gericht:
- Kommt es zu einem Rechtsstreit, entscheidet ein Gericht, ob der Eigenbedarf berechtigt ist und ob die Interessen des Mieters gegenüber den Interessen des Vermieters überwiegen.
- Angebot einer Ersatzwohnung:
- Wenn der Vermieter über andere geeignete Wohnungen verfügt, muss er diese dem Mieter anbieten, bevor er eine Eigenbedarfskündigung ausspricht.
- Missbrauch und vorgetäuschter Eigenbedarf:
- Wird nachgewiesen, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wurde, kann der Vermieter zu Schadensersatz verpflichtet werden.
- Verlängerung der Auszugsfrist:
- Selbst bei berechtigtem Eigenbedarf können Mieter unter bestimmten Umständen eine Verlängerung der Räumungsfrist beantragen.
Fazit: Eine Eigenbedarfskündigung ist ein starkes Instrument für Vermieter, aber sie führt nicht automatisch zum Auszug. Jeder Fall hängt von den individuellen Umständen ab, und Mieter haben Rechte, die sie schützen können.
KLEINES LEXIKON
B wie – BEG-Förderung
Die BEG-Förderung (Bundesförderung für effiziente Gebäude) unterstützt in Deutschland energieeffizientes Bauen und Sanieren. Sie wird 2025 weiterhin eine zentrale Rolle bei der Reduktion des Energieverbrauchs im Gebäudesektor spielen und umfasst drei Hauptbereiche:
- Wohngebäude (BEG WG): Förderung für Neubau und Sanierung von Wohngebäuden.
- Nichtwohngebäude (BEG NWG): Förderung für Nichtwohngebäude wie Büros oder Schulen.
- Einzelmaßnahmen (BEG EM): Zuschüsse oder Kredite für einzelne Maßnahmen wie Wärmedämmung, Heizungsmodernisierung oder Fensterwechsel.
Die Förderung erfolgt entweder als Zuschuss (über BAFA) oder als Kredit mit Tilgungszuschuss (über KfW). Die Höhe der Förderung hängt vom Effizienzhaus-Standard ab, je niedriger der Standard (z. B. EH 40), desto höher die Förderung.
Wichtige Punkte:
- Energieeffizienz wird 2025 noch stärker gefördert, mit einem Fokus auf erneuerbaren Energien und klimafreundlichen Bauweisen.
- Ein Energie-Effizienz-Experte ist erforderlich für größere Vorhaben.
- Anträge müssen vor Beginn der Maßnahme gestellt werden.
Für aktuelle Details und Förderanträge sind die KfW und das BAFA die zuständigen Stellen.
