KOMMUNALER LEBENSWANDEL

Unsere Stadt – gestern und heute

Ansichtskarte: Reinhard Gebauer

Eine Ansichtskarte mit Poststempel vom 12.09.1911: Bis zur Eingemeindung der Land-bürgermeisterei Alstaden nach Oberhausen im Jahr 1910 hieß die heutige Kewerstraße Wilhelmstraße. Benannt wurde die Kewerstraße nach Ludolf Kewer (1857-1923), von 1904 bis 1910 Bürgermeister Alstadens, dann erster Beigeordneter der Stadt Oberhausen.

Text und Foto: Reinhard Gebauer

Die heutige Kewerstraße, Ecke Speldorfer Straße in einer Aufnahme vom 20.12.2024: Die Fassaden der alten Häuser sind mittlerweile pflegeleicht und wasserabweisend renoviert, doch die alte Schönheit ist dahin.

KOMPETENTE LÖSUNGEN

Mietrecht

Die Wohnfläche ist nicht richtig angegeben. Darf die Miete zurückverlangt werden?

Am 17. Oktober 2023 entschied der Bundesgerichtshof (BGH), dass die Wohnfläche einer vermieteten Wohnung gemäß den zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltenden Vorschriften zu berechnen ist.

Im vorliegenden Fall war im Mietvertrag eine Wohnfläche von 49,18 Quadratmetern angegeben, die nach der II. Berechnungsverordnung (II. BV) ermittelt wurde. Später stellte sich heraus, dass die tatsächliche Wohnfläche nur 43,3 Quadratmeter betrug, was einer Abweichung von etwa 11,96 Prozent entspricht. Die Mieterin forderte daraufhin die Erstattung der zu viel gezahlten Miete. Die Vermieterin lehnte dies ab und verwies darauf, dass die Abweichung bei Einzug hätte bemerkt werden müssen und dass gemäß der II. BV die Balkonfläche nur zur Hälfte in die Wohnfläche einzurechnen sei, sodass die Abweichung unter zehn Prozent liege.

Der BGH entschied jedoch zugunsten der Mieterin. Er stellte fest, dass die Verjährungsfrist für Ansprüche erst mit Kenntnis der Mieterin von der Abweichung beginnt. Zudem sei für die Auslegung des Begriffs „Wohnfläche“ in einem Mietvertrag über frei finanzierten Wohnraum die zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltende Wohnflächenverordnung maßgeblich. Da der Mietvertrag nach Inkrafttreten der Wohnflächenverordnung am 1. Januar 2004 abgeschlossen wurde, sei die Wohnfläche nach dieser Verordnung zu berechnen. Gemäß der Wohnflächenverordnung ist die Balkonfläche nur zu 25 Prozent in die Wohnfläche einzurechnen, was die Abweichung von über zehn Prozent erklärt.

Dieses Urteil verdeutlicht, dass bei der Berechnung der Wohnfläche die zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses geltenden Vorschriften anzuwenden sind. Für Vermieter bedeutet dies, dass sie die Wohnfläche entsprechend der Wohnflächenverordnung berechnen müssen, um spätere rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

Tipp für Vermieter:
Es ist wichtig zu wissen, dass die Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag keine gesetzliche Pflicht ist. Wenn die Wohnfläche jedoch angegeben wird, sollte sie korrekt und nach den geltenden Vorschriften berechnet werden, um späteren rechtlichen Problemen vorzubeugen. Fehlt die Angabe im Vertrag, kann dies die Grundlage für Streitigkeiten in der Zukunft erschweren, vor allem wenn es später zu Abweichungen bei der tatsächlichen Größe kommt.
                                                                                 BGH, Urteil v. 17.10.2023, Az. VIII ZR 61/23

WEG-Recht

Mehrheit oder Einstimmigkeit? Welcher Beschluss ist für den Einbau einer Klimaanlage erforderlich?

Am 6. Juni 2024 entschied das Landgericht Frankfurt am Main, dass bei baulichen Veränderungen, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen, wie dem Einbau von Klimaanlagen, nicht nur die baulichen Maßnahmen selbst, sondern auch deren potenzielle Auswirkungen auf die anderen Eigentümer berücksichtigt werden müssen. In dem Fall ging es um die Installation einer Klimaanlage, bei der insbesondere die möglichen Beeinträchtigungen wie Lärmemissionen und Kondenswasserbildung thematisiert wurden.

Das Gericht entschied, dass bei baulichen Veränderungen, die durch Mehrheitsbeschluss genehmigt werden, die potenziellen Nachteile des bestimmungsgemäßen Gebrauchs berücksichtigt werden müssen, um unbillige Benachteiligungen für einzelne Eigentümer zu vermeiden. Dies bedeutet, dass bei einem Mehrheitsbeschluss nicht nur die bauliche Maßnahme selbst, sondern auch die Auswirkungen im Betrieb, wie etwa Lärm oder andere Störungen, abgewogen werden müssen. Wenn die beabsichtigte Maßnahme jedoch zu einer erheblichen Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums oder der Nutzung durch andere Eigentümer führen könnte, könnte in solchen Fällen ein Einstimmigkeitsbeschluss erforderlich sein.

Das Urteil verdeutlicht, dass nicht nur die bauliche Veränderung selbst, sondern auch die möglichen Auswirkungen auf die übrigen Eigentümer bei der Entscheidungsfindung berücksichtigt werden müssen. Besonders bei baulichen Maßnahmen, die Auswirkungen auf die Nutzung des gemeinschaftlichen Eigentums oder die Lebensqualität anderer Eigentümer haben könnten, ist es ratsam, frühzeitig den Konsens aller Eigentümer zu suchen.

LG Frankfurt am Main, Urteil v. 06.06.2024, Az. 213 S 48/23

Steuerrecht

Streit um die Rechtmäßigkeit der Grundsteuerreform. Achtung Eigentümer!

Aktueller Beschluss des Bundesfinanzhofes: Bei der Grundsteuerwertfeststellung im sogenannten Bundesmodell besteht die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Dies ist insbesondere relevant, wenn der vom Finanzamt festgestellte Wert den nachgewiesenen Wert um 40 % oder mehr übersteigt.

Im Rahmen der Grundsteuerreform wurde das sogenannte Bundesmodell eingeführt, bei dem die Grundsteuerwerte auf Basis von Pauschalierungen und Typisierungen ermittelt werden. Diese vereinfachte Berechnungsmethode kann jedoch in Einzelfällen zu einer Überbewertung von Grundstücken führen. Der BFH stellte fest, dass in solchen Fällen die Möglichkeit bestehen muss, einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, um eine verfassungswidrige Überbesteuerung zu vermeiden.

Tipp für Grundstückseigentümer:

Sollten Sie der Ansicht sein, dass der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuerwert Ihre Immobilie überbewertet, haben Sie die Möglichkeit, einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung zu stellen und einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen. Hierfür ist in der Regel ein Gutachten erforderlich, das den tatsächlichen Wert Ihrer Immobilie belegt. Beachten Sie jedoch, dass die Anforderungen an den Nachweis hoch sind und eine fundierte Argumentation sowie entsprechende Belege notwendig sind. 

BFH, Beschluss v. 27.05.2024, Az. II B 78/23

KAUF LAUNE

Aktuelle Ankaufsprofile

Wert ermitteln – Wert optimieren-Wert erzielen!

– Aktuelle Ankaufsprofile Eigentumswohnungen: weiterlesen
– Aktuelle Ankaufsprofile  Einfamilienhäuser: weiterlesen
– Aktuelle Ankaufsprofile  Mehrfamilienhäuser: weiterlesen

Laut Statistik dauert die Immobiliensuche zwischen 6 und 12 Monaten.

KLING LUSTIG

Makler an einen älteren Kunden: „Wenn Sie dieses Haus als Kapitalanlage kaufen, können Sie es in 10 Jahren gewinnbringend und steuerfrei verkaufen“.

Der Kunde erwidert: „In meinem Alter lohnt es sich nicht einmal mehr, grüne Bananen zu kaufen!“.

KAPITAL LANDSCHAFT

Warum ist eine Mieter-Selbstauskunft wichtig?

Als Vermieter möchten Sie sicherstellen, dass Ihre Immobilie in guten Händen ist und die Miete pünktlich bezahlt wird. Eine Mieter-Selbstauskunft (hier zum Herunterladen) ist dabei ein wichtiges Hilfsmittel, um die Seriosität und finanzielle Zuverlässigkeit von Mietinteressenten einzuschätzen. Sie gibt Ihnen die notwendigen Informationen, um fundierte Entscheidungen bei der Auswahl Ihrer zukünftigen Mieter zu treffen.

Ihre Vorteile durch eine Mieter-Selbstauskunft:

  1. Einschätzung der Bonität:
    Die Selbstauskunft liefert Ihnen Auskunft über die finanzielle Lage des Mietinteressenten, wie das monatliche Einkommen und die berufliche Situation. Sie dient als Nachweis dafür, dass die Miete dauerhaft und zuverlässig gezahlt werden kann. Oft ergänzt eine Bonitätsprüfung, z. B. durch die Schufa, diese Angaben.
  2. Sicherstellung der Wohnverträglichkeit:
    Angaben zu Haustieren, der Anzahl der Personen, die in der Wohnung leben werden, oder dem bisherigen Mietverhalten helfen Ihnen zu prüfen, ob der Mieter gut in Ihre Immobilie und das Umfeld passt.
  3. Minimierung von Risiken:
    Mit der Selbstauskunft erhalten Sie die Möglichkeit, potenzielle Risiken wie Mietausfälle oder problematisches Wohnverhalten frühzeitig zu erkennen. Dies gibt Ihnen mehr Sicherheit bei der Vermietung Ihrer Immobilie.
  4. Rechtsgrundlage schaffen:
    Die Mieter-Selbstauskunft ist ein wichtiges Dokument, das als Basis für den Mietvertrag dient. Sollten falsche Angaben gemacht werden, können Sie dies als Grundlage für eine spätere Kündigung nutzen.

Datenschutz – darauf sollten Sie achten:

Als Vermieter dürfen Sie nur Informationen abfragen, die für das Mietverhältnis relevant sind. Fragen nach Religion, politischen Ansichten, Krankheiten oder Ähnlichem sind unzulässig. Ein verantwortungsvoller Umgang mit den Daten des Mietinteressenten stärkt das Vertrauensverhältnis und entspricht den gesetzlichen Bestimmungen.

Eine Mieter-Selbstauskunft hilft Ihnen also nicht nur dabei, den passenden Mieter für Ihre Immobilie zu finden, sondern gibt Ihnen auch mehr Sicherheit für eine erfolgreiche und stressfreie Vermietung.

KUNTERBUNTES LAND

Hans Sachs

* 05.11.1494; † 19.01.1576

* 05.11.1494; † 19.01.1576

Der Meistersinger und Schumacher aus Nürnberg

Hans Sachs  war einer der bedeutendsten deutschen Dichter und Dramatiker der Renaissance. Geboren am 5. November 1494 in Nürnberg, prägte er die literarische und kulturelle Landschaft seiner Zeit maßgeblich. Sachs war ein vielseitig begabter Künstler: Neben seiner Tätigkeit als Schuhmacher machte er sich vor allem als Meistersinger einen Namen. Diese Zunft von handwerklich tätigen Dichtern und Sängern pflegte die Kunst des Minnesangs weiter und entwickelte sie mit neuen Formen und Themen fort.

Nach seiner Lehrzeit als Schuhmacher begab sich Sachs 1511 auf Wanderschaft, die ihn durch zahlreiche Städte Deutschlands führte. Während dieser Jahre vertiefte er nicht nur sein Handwerk, sondern sammelte auch literarische und musikalische Inspirationen. Zurück in Nürnberg schloss er sich der Meistersingerzunft an und entwickelte eine beeindruckende Schaffenskraft. Sein Werk umfasst über 6.000 Gedichte, 200 Dramen und zahlreiche Schwänke. Diese Werke behandelten häufig Themen des alltäglichen Lebens, gepaart mit einer moralischen Botschaft, und waren für ein breites Publikum zugänglich.

Besonders bemerkenswert ist seine Rolle in der Reformationszeit. Hans Sachs war ein überzeugter Anhänger Martin Luthers und setzte sich in seinen Werken für die Ideen der Reformation ein. Sein berühmtes Gedicht „Die Wittenbergisch Nachtigall“ (1523) trug dazu bei, Luthers Gedanken einer breiteren Öffentlichkeit nahezubringen. Trotz seines reformatorischen Engagements bewahrte Sachs in seinen Werken oft eine humorvolle und lebensbejahende Grundhaltung.

Die späte Lebensphase des Dichters war geprägt von einem Rückzug ins Private. Trotz wirtschaftlicher Schwierigkeiten blieb er bis zu seinem Tod produktiv. Hans Sachs verstarb am 19. Januar 1576 in seiner Heimatstadt Nürnberg. Sein Vermächtnis als volkstümlicher Dichter, der das Leben und die Menschen seiner Zeit in all ihren Facetten darstellte, ist bis heute lebendig. Besonders Richard Wagner setzte ihm mit der Oper „Die Meistersinger von Nürnberg“ ein künstlerisches Denkmal, das seinen Namen über die Jahrhunderte hinweg bekannt hielt.

Hans Sachs ist ein Symbol für die Verbindung von Handwerk und Kunst, von Tradition und Innovation. Seine Werke stehen für eine Zeit des Umbruchs, in der alte und neue Welten miteinander rangen, und bieten bis heute Einblicke in die Kultur und das Denken der Renaissance.

Durchschnittliche Preise pro m², Quelle Immobilienscout

46117 Oberhausen-Osterfeld
2.640,00 €/m²             – Häuser
1.754,00 €/m²             – Eigentumswohnungen
7,30 €/m²                     – Mietwohnungen

45473 Mülheim an der Ruhr – Altstadt
3.282,00 €/m²             – Häuser
2.397,00 €/m²             – Eigentumswohnungen
8,34 €/m²                     – Mietwohnungen

47166 Duisburg-Obermarxloh
2.532,00 €/m²             – Häuser
1.822,00 €/m²             – Eigentumswohnungen
6,68 €/m²                     – Mietwohnungen

40237 Düsseldorf-Düsseltal
8.591,00 €/m²             – Häuser
5.292,00 €/m²             – Eigentumswohnungen
13,21 €/m²                   – Mietwohnungen

KURZE LEKTÜRE

Braucht man für Freigängerkatzen eine Erlaubnis?
Ja
, Freigängerkatzen benötigen grundsätzlich die Erlaubnis des Vermieters, wenn dies im Mietvertrag nicht ausdrücklich erlaubt ist. Besonders bei Freigängern kann der Vermieter zustimmen oder ablehnen, um mögliche Störungen oder Schäden an gemeinschaftlichem Eigentum zu vermeiden. Es empfiehlt sich, eine schriftliche Zustimmung einzuholen.

Ratten sind Kleintiere. Dürfen sie in der Wohnung gehalten werden?
Ratten gelten als Kleintiere und dürfen grundsätzlich in einer Wohnung gehalten werden, solange der Mietvertrag keine spezifischen Verbote enthält. Allerdings sollte die Zustimmung des Vermieters eingeholt werden, insbesondere wenn die Haltung andere Mieter stören könnte.
Die Entscheidung des Landesgerichts Essen zeigt, dass gegen Ratten innerhalb der Bevölkerung große Vorbehalte bestehen. Sie werden oft mit Krankheiten in Verbindung gebracht und als Ungeziefer betrachtet, was in einem Mietshaus zu Konflikten mit Nachbarn führen kann. Obwohl Ratten als genehmigungsfreie Kleintiere gelten, ist es dennoch empfehlenswert, die Genehmigung des Vermieters einzuholen, um mögliche Streitigkeiten zu vermeiden.

Muss der Mieter für einen abgebrochenen Schlüssel zahlen?

Grundsätzlich muss der Mieter nicht für einen abgebrochenen Schlüssel zahlen, wenn dieser durch normalen Gebrauch beschädigt wurde. Wenn der Schlüssel jedoch durch unsachgemäßen Gebrauch oder Fahrlässigkeit des Mieters kaputtgeht, kann der Vermieter Schadensersatz verlangen.

Prostitution in einer Mietwohnung?

Der Fall ist nicht so selten: Die Mietinteressentin wirkte seriös und hat einen Zuschlag für die Anmietung der Wohnung für ihre Familie erhalten. Kurz nach Mietvertragsbeginn stellte der Eigentümer fest, dass statt einer Familie mit Kindern in die Wohnung mehrere Damen des horizontalen Gewerbes eingezogen sind. Muss der Eigentümer die ungewollte Wohnungsprostitution dulden?
Nein, er kann fristlos kündigen, denn die Wohnung wurde allein zu Wohnzwecken vermietet. Eine gewerbliche Tätigkeit in der Wohnung kann nur mit Genehmigung des Vermieters erfolgen. Die Ausübung von Prostitution in einer Mietwohnung ohne Genehmigung des Eigentümers ist ein vertragswidriger Gebrauch der Mietsache.

 

 

 

 

KLEINES LEXIKON

Immobilien-Asset-Management

Immobilien-Asset-Management ist ein spezialisierter Bereich des Asset-Managements, der sich auf die Verwaltung, Optimierung und strategische Steuerung von Immobilienportfolios konzentriert. Ziel ist es, den Wert der Immobilien zu erhalten und zu steigern, die Einnahmen zu maximieren und die langfristige Rentabilität sicherzustellen. Dabei werden sowohl operative als auch strategische Aufgaben übernommen.

Aufgaben des Immobilien-Asset-Managements

  1. Strategische Portfolioanalyse und Planung:
    • Bewertung der Immobilien hinsichtlich Marktwertes, Lage und Nutzungspotenzial.
    • Entwicklung einer langfristigen Strategie für Kauf, Verkauf, Entwicklung oder Umwidmung von Immobilien.
    • Diversifikation des Portfolios zur Risikominimierung und Maximierung der Rendite.
  2. Immobilienbewertung:
    • Regelmäßige Bewertung des Markt- und Verkehrswerts der Immobilien.
    • Analyse von Trends und Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt, um Chancen frühzeitig zu erkennen.
  3. Nachhaltigkeitsmanagement:
    • Integration von ESG-Kriterien (Umwelt, Soziales und Governance) in die Verwaltung.
    • Umsetzung von Maßnahmen zur Energieeffizienz, z. B. Installation moderner Heizsysteme oder Nutzung erneuerbarer Energien.
    • Förderung von nachhaltigem Bauen und Betrieb der Immobilien.