KOMMUNALER LEBENSWANDEL
Oberhausen – Bottroper Straße „gestern“ und „heute“
Die Oberhausener Straße (heute: Bottroper Straße) in Osterfeld führte damals von der preußischen Provinz Westfalen ins ebenfalls preußische Rheinland. Im Rücken des Photographen bildete die Provinzialstraße die Grenze zur rheinischen Stadt Sterkrade.
Dieser Teil der Bottroper Straße, hier in einer Aufnahme vom 09.09.2022, ist heute eine Sackgasse, abgetrennt durch die Emschertalbahn. Die früher noch zahlreich vorhandenen Geschäfte und Gaststätten in diesem Bereich wurden nach und nach aufgegeben.
KOMPETENTE LÖSUNGEN
Mietrecht
Kann die Kaution mit der mängelbedingten Mietminderung verrechnet werden?
Als eine Mieterin ihre Mietzahlungen wegen eines angeblichen Wohnungsmangels minderte, ließ sich der Vermieter kurzerhand ihre Kaution auszahlen. Das geht nicht, entschied der Bundesgerichtshof.
Im Mietvertrag stand folgende Klausel: „Der Vermieter kann sich wegen seiner fälligen Ansprüche bereits während des Mietverhältnisses aus der Kaution befriedigen. Der Mieter ist in diesem Fall verpflichtet, die Kautionssumme wieder auf den ursprünglichen Betrag zu erhöhen.“ Doch diese Klausel gelte bei strittigen Forderungen nicht, stellten die Richter klar.
Ein Vermieter, der den Minderungsbetrag einfach aus der Kaution begleiche, nehme dem Mieter das notwendige Druckmittel, eventuelle Wohnungsmängel zu beseitigen. Die Klausel sei daher als Zusatzvereinbarung zum geltenden Recht unwirksam. Das ergebe sich aus § 551 Abs. 4 BGB.
(BGH, Urteil vom 07.05.2014, VIII ZR 234/13)
Mietrecht
Können Vermieter Schadensersatzansprüche für unterlassene Schönheitsreparaturen und Schäden weiterhin anhand eines Kostenvoranschlags („fiktiv”) bemessen?
Der Vermieter einer Wohnung fordert vom Mieter nach Ende des Mietverhältnisses Schadensersatz. Der Mieter führte trotz Fristsetzung keine Schönheitsreparaturen durch, entfernte nicht den selbst verlegten Bodenbelag und die Fliesen und verursachte Schäden im Treppenhaus. Ein Kostenvoranschlag des Vermieters kalkulierte die erforderlichen Arbeiten auf 7.500 Euro netto.
Der Vermieter ließ den Bodenbelag des Mieters entfernen und einen neuen verlegen. Die übrigen Arbeiten wurden nicht ausgeführt. Jetzt verlangt der Vermieter vom Mieter die im Kostenvoranschlag ausgewiesenen voraussichtlichen Netto-Kosten als Schadensersatz.
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Vermieter weiterhin Schadensersatz für unterlassene Schönheitsreparaturen, Rückbauten und Schäden an der Mietsache anhand eines Kostenvoranschlags („fiktiv”) berechnen kann. Die Rechtsprechung des VII. Zivilsenats des BGH im Werkvertragsrecht, die dies ausschließt, gilt nicht im Mietrecht.
(BGH, Urteil vom 19.04.2023, VIII ZR 280/21)
WEG-Recht
Zustimmungsklage! Wer muss verklagt werden? Verwalter oder WEG?
Eine Wohnungseigentümerin verkaufte ihre Wohnung im Oktober 2020 für 240.000 Euro. Die Teilungserklärung von 1985 verlangt dafür die Zustimmung des Verwalters. Die Verwalterin verweigerte diese Zustimmung, woraufhin die Eigentümerin 2021 klagte. Amts- und Landgericht wiesen die Klage ab, weil sie gegen die falsche Partei gerichtet war. Seit der WEG-Reform am 01.12.2020 muss die Zustimmungsklage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht gegen den Verwalter erhoben werden.
Der Bundesgerichtshof (BGH) bestätigte die Vorinstanzen: Die Klage war unbegründet, da die Verwalterin nicht zuständig ist. Seit der WEG-Reform muss die Eigentümergemeinschaft verklagt werden, auch wenn die Zustimmungsvoraussetzungen vor der Reform festgelegt wurden.
Die WEG-Reform hat die Aufgaben des Verwalters neu ausgerichtet. Die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums liegt nun bei der Eigentümergemeinschaft, die durch den Verwalter handelt. Dies gilt auch für alte Teilungserklärungen.
(BGH, Urteil vom 21.07.2023, V ZR 90/22)
WEG-Recht
Wer zahlt den Einbau eines Aufzugs? Bauliche Veränderungen zur Förderung der Barrierefreiheit.
Durch die Reform des WEG (Wohnungseigentumsgesetzes) wurden die Regeln für bauliche Veränderungen im Gemeinschaftseigentum neugestaltet. Nun können solche Veränderungen mit Mehrheit beschlossen werden, und einzelne Wohnungseigentümer haben Anspruch auf bestimmte Maßnahmen, wie z.B. zur Barrierefreiheit oder E-Mobilität. Es gibt jedoch Grenzen: Grundlegende Umgestaltungen der Wohnanlage und unbillige Benachteiligungen einzelner Eigentümer sind nicht erlaubt.
In folgendem Fall hat der Bundesgerichtshof wie folgt entschieden:
Eigentümer einer Wohnung in den oberen Stockwerken eines denkmalgeschützten Gebäudes verlangten die Zustimmung der anderen Eigentümer zum Bau eines Aufzugs auf eigene Kosten. Da der Antrag in der Eigentümerversammlung abgelehnt wurde, klagten sie auf Beschlussersetzung.
Der BGH entschied zugunsten der bauwilligen Eigentümer. Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG haben sie Anspruch auf den Beschluss, da der Aufzug eine angemessene bauliche Veränderung ist, die der Nutzung durch Menschen mit Behinderungen dient. Nachteile, die über die typischen Folgen einer solchen Veränderung hinausgehen, können die Angemessenheit nur in Ausnahmefällen verneinen.
Kosten spielen dabei keine Rolle, da der fordernde Eigentümer diese tragen muss. Der Aufzug führt nicht zu einer grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage, da solche Maßnahmen zur Barrierefreiheit gesellschaftlich gewünscht und privilegiert sind. Besondere Umstände, die eine Ausnahme rechtfertigen würden, lagen nicht vor.
(BGH, Urteil vom 09.02.2024, V ZR 244/22)
KAUF LAUNE
Laut Statistik dauert die Suche nach einer Immobilie zwischen 6 und 12 Monaten.
Dies ist nur ein kleiner Auszug aus den Anforderungsprofilen.
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Gesuch: Eigentumswohnung im Erdgeschoss oder im 1. Obergeschoss
Kundennummer: KL 109391
Meine Frau und ich sind dabei, unser Haus zu verkaufen. Da wir über 70 Jahre alt sind, können wir unseren Garten nicht mehr nutzen. Wir wohnen jetzt sehr ruhig in Oberhausen-Sterkrade in einer Einbahnstraße. Wenn wir unser Haus verkauft haben, möchten wir eine Eigentumswohnung kaufen. Diese soll ebenfalls ruhig sein, aber wir wünschen uns eine gute Infrastruktur – Ärzte und Geschäfte in der Nähe und eine gute Verkehrsanbindung.
Die Wohnung sollte im Erdgeschoss oder im ersten Stock sein oder in einem Haus mit Aufzug. Zwei oder drei Zimmer sollte sie haben. Wir können uns einen Kaufpreis bis 100.000,00 € vorstellen. Wir sind an keinen Ort gebunden. Es kann jeder Stadtteil in Oberhausen sein.
Ich habe vor 20 Jahren für meine Tochter ein Haus in Duisburg-Neumühl bei Ihnen gekauft. Ich war damals mit Ihrer Leistung zufrieden. Deshalb wende ich mich wieder an Sie und hoffe, dass Sie uns weiterhelfen können.
Ich würde mich freuen, von Ihnen zu hören.
Gesucht: Eigentumswohnungen als Kapitalanlage
Kundennummer 789523
Erfahrener Kapitalanleger mit Beständen in Duisburg, Essen und Oberhausen sucht weitere Eigentumswohnungen. Gesucht werden Wohnungen ab 60 m², mit Balkon und in konfliktfreien WEG. Renovierungsbedürftige Objekte sind ebenfalls interessant, da der Kunde eigene Handwerker hat. Maximal zweite Etage bevorzugt, in Häusern ohne Aufzug.
Gesuch: Zweifamilienhaus oder ein kleines Mehrfamilienhaus
Kundennummer: KL 107737
Vielen Dank für die Wertermittlung unserer Eigentumswohnung. Der Immobilienberater war sehr freundlich und kompetent.
Sobald wir, hoffentlich mit Ihrer Hilfe, ein passendes Haus gefunden haben, können Sie unsere Eigentumswohnung verkaufen. Wie Sie wissen, suchen wir gemeinsam mit unseren Eltern ein Haus. Das kann ein Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung oder ein Zweifamilienhaus sein. Auch ein kleines Mehrfamilienhaus ist möglich. Weil wir zwei Kinder haben, muss die große Wohnung mindestens 4 Zimmer haben.
Da diese Kombination nicht einfach zu finden ist (wir suchen schon fast ein Jahr), sind wir nicht auf eine bestimmte Lage angewiesen. Es kann in Oberhausen, Bottrop, Dinslaken oder den angrenzenden Stadtteilen von Mülheim oder Essen sein.
Gesuch: Einfamilienhaus & Bungalow
Kundennummer 586912
Wir wollen uns verkleinern, denn unsere Kinder sind ausgezogen und wir nutzen nur noch die Räume im Erdgeschoss. Die erste und zweite Etage stehen leer.
Wir würden gerne einen Bungalow oder ein Einfamilienhaus kaufen, in dem sich das Schlafzimmer im Erdgeschoss befindet. Wichtig sind uns eine ruhige Lage und nette Nachbarn. Wir legen Wert auf ein gutes Miteinander und gegenseitige Nachbarschaftshilfe. Das ist besonders wichtig, wenn man älter wird.
Die Finanzierung wäre kein Problem. Wir haben genug Eigenkapital und einige abbezahlte Mehrfamilienhäuser als Sicherheit für die Bank.
Vielen Dank im Voraus!
Gesuch: Einfamilienhaus
Kundennummer 625348
Wir sind eine kleine Familie und erwarten im November unser zweites Kind. Mein Mann arbeitet im Schichtdienst bei Thyssen. Ich bin Krankenschwester. Unsere Eltern haben ihr Haus verkauft und uns Geld für Eigenkapital gegeben. Wir haben schon mit der Bank gesprochen und wissen, dass wir bis zu 400.000,00 € aufnehmen können.
Wir würden gerne ein Haus kaufen, am liebsten in einer Wohnsiedlung oder in einer Gegend, wo es andere Kinder in der Nachbarschaft gibt und mit einem Garten, in dem die Kinder spielen können.
Es wäre schön, wenn das kurzfristig möglich wäre, damit wir nach der Geburt unseres Sohnes umziehen können.
Gesuch: Einfamilienhaus
Kundennummer 956231
Wir suchen wahrscheinlich das, was viele suchen: ein schönes, bezahlbares Haus. Wir haben drei Kinder und bekommen Zuschüsse. Mein Mann kann in seiner Firma ein zusätzliches Mitarbeiterdarlehen aufnehmen. Um schnell reagieren zu können, wenn sich ein passendes Haus findet, haben wir eine generelle Finanzierungszusage der Bank. Unsere Kinder sind 3, 5 und 6 Jahre alt. Ein Garten, in dem sie spielen können, wäre das Wichtigste.
Hoffentlich hören wir bald von Ihnen.
Gesuch: Mehrfamilienhaus & Wohngeschäftshaus
Kundennummer 896450
Wir sind ein traditionsreiches Familienunternehmen aus München und auf der Suche nach Mehrfamilienhäusern im Ruhrgebiet. Unsere Anforderungen sind:
- Standorte ab ca. 50.000 Einwohnern
- Baujahr ab 1955, bevorzugt mit Balkonen
- Einzelne Häuser ab 10 Wohneinheiten
- Kaufvolumen bis zu 6 Millionen Euro
Wir legen großen Wert auf eine gute Rendite, aber ebenso auf die Qualität der Wohnungen und eine gute Mieterschaft. Unseren Mietern bieten wir eine verlässliche Verwaltung vor Ort, die ständig als Ansprechpartner zur Verfügung steht.
Wenn Sie ein passendes Objekt anbieten können oder weitere Informationen benötigen, freuen wir uns auf Ihre Kontaktaufnahme.
Gesuch: Mehrfamilienhäuser im Großraum Ruhrgebiet
Kundennummer 895634
Ich kaufe Mehrfamilienhäuser im Großraum Ruhrgebiet. Mit eigenen Handwerkern renoviere ich schnell und qualitativ hochwertig. Durch den Bezug von Material aus Polen kann ich kostengünstig modernisieren und biete daher im Ankauf gute Preise. Da ich aus Eigenmitteln kaufe, bin ich schnell in der Abwicklung und nicht auf Bankfinanzierungen angewiesen. Nach Fertigstellung können Sie die Häuser für mich verkaufen.
KLING LUSTIG
Eine Freundin besucht die andere:
–„Als ich letztens bei dir war, hast du überall so schöne Pflanzen stehen gehabt. Und jetzt sehe ich nur noch Kakteen.“
–„Bei uns wurden die Wasserzähler eingebaut.“
KAPITAL LANDSCHAFT
Entziehung des Wohnungseigentums (WEG)
Das Gesetz sieht die Möglichkeit vor, einem störenden Miteigentümer unter bestimmten, strengen Voraussetzungen das Wohnungseigentum zu entziehen. Dies kann jedoch nur das letzte Mittel sein, wenn sich die Störung nicht auf andere Weise beheben lässt.
- 18 WEG beschreibt die Voraussetzungen für den Entziehungsanspruch nur allgemein und nennt als Beispiele:
- Wiederholte grobe Verstöße gegen die Pflichten in der Gemeinschaft
- Zahlungsverzug gegenüber der Gemeinschaft über mehr als drei Monate und einem Betrag von mindestens drei Prozent des Einheitswertes des Wohnungseigentums
Der Ausschluss eines Wohnungseigentümers erfolgt in mehreren Schritten:
- Abmahnung: Die Eigentümergemeinschaft muss den betreffenden Wohnungseigentümer zunächst abmahnen und auffordern, sein beanstandetes Verhalten zu unterlassen. Diese Abmahnung wird durch Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung ausgesprochen.
- Veräußerungsbeschluss: In der nächsten Stufe muss die Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschließen, dass der betreffende Wohnungseigentümer sein Eigentum veräußern soll. Dies gibt dem Eigentümer die Möglichkeit, die Situation ohne größeren Gesichtsverlust und finanzielle Nachteile zu regeln.
- Gerichtliche Verpflichtung: Weigert sich der Wohnungseigentümer, sein Eigentum freiwillig zu veräußern, kann die Eigentümergemeinschaft beim Gericht beantragen, ihn zur Veräußerung zu verpflichten. Wenn die Gemeinschaft nur aus zwei Eigentümern besteht, kann der andere Eigentümer den Antrag stellen. Eine rechtskräftige Verurteilung führt zum Verlust des Stimmrechts (§ 25 V WEG).
- Zwangsvollstreckung: Kommt der Wohnungseigentümer der gerichtlichen Aufforderung nicht nach, sind die Gemeinschaft und jeder Miteigentümer berechtigt, die zwangsweise Veräußerung zu betreiben.
Laut Statistik erfolgt die Entziehung des Wohnungseigentums in ca. 80 % der Fälle wegen des Verhaltens des Eigentümers und in ca. 20 % der Fälle wegen Zahlungsverzug.
KUNTERBUNTES LAND
Wilhelm Weyer-
Ein Mann mit Rückgrat und Gewissen…
* 27. März † 4. Januar 1949
Wilhelm Weyer war der erste Polizeipräsident Oberhausens.
Bereits während der französischen Besetzung hatte Weyer als Polizeipräsident Widerstand geleistet, indem er die Polizeiwaffen versteckte, um sie nicht den Besetzern aushändigen zu müssen. Dieser Akt des Widerstands führte zu seiner ersten Amtsenthebung. Doch nach dem Ende der Besetzung durfte er sein Amt wieder aufnehmen.
Er warnte als Vorsitzender der Zentrumspartei in seinen Wahlreden stets vor den Nationalsozialisten. Nach deren Machtergreifung 1933 kam es zum Sturm der Nazis auf das Polizeipräsidium, als Parteifunktionäre der NSDAP am 8. Februar Einsicht in die Polizeiakten verlangten. Weyer, der sich gerade von einer schweren Grippe erholte, verweigerte dies, da keine Vollmacht vorlag, und lehnte jede Verhandlung ab. Daraufhin wurde er sofort zwangspensioniert, verlor Gehalt und Überbrückungsgeld und musste seine Wohnung räumen. Mit seiner Familie zog er nach Köln, wo Freunde ihnen eine Bleibe ermöglichten.
Weyer musste sich als Handelsreisender für Messwein und Kerzen durchschlagen, verdiente aber kaum genug, um seine Familie mit sechs Kindern zu ernähren. Die Nazis gewährten ihm schließlich ein geringes Ruhegehalt unter der Bedingung, dass er sich ruhig verhielt. Trotz der harten Zeiten hielt Weyer durch, unterstützt durch seine Herkunft aus einer Arbeiterfamilie und seine beeindruckende Karriere.
Nach dem Krieg war Weyer noch einige Jahre als Polizeidirektor in Aachen tätig, bevor er 1949 starb. Zu seinem Gedenken wurde in Oberhausen der Wilhelm-Weyer-Weg nach ihm benannt und eine Gedenkplakette vor dem Polizeipräsidium angebracht.
Preise pro m² auf dem Wilhelm-Weyer-Weg in 46045 Oberhausen
3.566,00 € /m² – Häuser
2.556,00 € /m² -Eigentumswohnungen
8,45 €/m² -Mietwohnungen
Preise pro m² auf dem Wilhelm-Weyer-Weg in 46045 Oberhausen
3.566,00 € /m² – Häuser
2.556,00 € /m² -Eigentumswohnungen
8,45 €/m² -Mietwohnungen
KURZE LEKTÜRE
Wie oft darf der Vermieter die Miete erhöhen?
Die Miete darf erst erhöht werden, wenn sie ein Jahr lang unverändert geblieben ist. Die einjährige Wartefrist beginnt mit der ersten Mietzahlung. Ansonsten ein Jahr nach Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung. Hält der Vermieter die Jahresfrist nicht ein, ist die Mieterhöhung unwirksam.
Wie hoch darf die Mieterhöhung sein?
Vermieter dürfen die Miete innerhalb von drei Jahren um 20 % an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen. Hat der Vermieter diese sogenannte Kappungsgrenze mit einer Mieterhöhung ausgeschöpft, muss er mit der nächsten Mieterhöhung drei Jahre warten.
Darf die Miete erhöht werden, wenn die Wohnung Mängel aufweist?
Häufig beruft sich der Mieter gegen eine Mieterhöhung auf Mängel. Solange diese vorhanden seien, habe der Vermieter kein Recht zur Erhöhung der Miete.
Falsch! Mängel sind ein Grund für eine Mietminderung. Beides hat rechtlich nichts miteinander zu tun. Der Mieter kann die Mietminderung aber auch gegenüber der Mieterhöhung geltend machen.
Hat der Mieter bei Auszug Anspruch auf eine Zwischenabrechnung?
Nein! Viele Mieter hoffen auf die Auszahlung eines Guthabens und der Kaution und bestehen deshalb auf einer Zwischenabrechnung. Der Vermieter ist jedoch nicht verpflichtet, eine Zwischenabrechnung zu erstellen. Er kann mit der Abrechnung bis zum Ablauf der regulären Abrechnungsperiode warten, also in der Regel bis zum Ende des Kalenderjahres.
Was sind Schönheitsreparaturen?
28 Abs. 4 Satz 3 II BV definiert Schönheitsreparaturen wie folgt: „Schönheitsreparaturen sind nur das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren.“
Von den Schönheitsreparaturen zu unterscheiden sind die vom Vermieter durchzuführenden Instandhaltungsarbeiten. Dazu gehören zum Beispiel das Abschleifen von Parkettböden, der Außenanstrich von Türen und Fenstern und die Reparatur von Sanitäranlagen.
Wer zahlt bei Verstopfung der Kanalisation?
Der Mieter muss für die Rohrverstopfung nur dann aufkommen, wenn er sie verursacht hat, wofür der Vermieter beweispflichtig ist. Der Vermieter muss nachweisen, dass die Verstopfung auf das Verhalten des Mieters zurückzuführen ist, z. B. wenn der Mieter unzulässige Stoffe in der Toilette entsorgt hat.
KLEINES LEXIKON
B wie Besitzübergang.
Sobald die Käufer den Kaufpreis für die Immobilie beglichen haben, erfolgt der Besitzübergang gemäß § 446 BGB. Ab diesem Zeitpunkt darf der neue Eigentümer die Immobilie nutzen und übernimmt gemäß Vertrag alle damit verbundenen Rechte und Pflichten. Üblicherweise wird im Kaufvertrag ein Datum für den Besitzübergang festgelegt, welcher einen wirtschaftlichen Übergang markiert.
Nach Zahlung des Kaufpreises kann der Notar beim Grundbuchamt die Eintragung des neuen Eigentümers beantragen. Hierfür benötigt er eine Bescheinigung des Finanzamtes über die entrichtete Grunderwerbsteuer. Erst mit der Eintragung ins Grundbuch wird der Käufer offiziell zum Eigentümer der Immobilie.
