Mieterhöhungen sind für viele Mieter ein sensibles Thema – und für Vermieter eine rechtlich genau geregelte Möglichkeit, die Einnahmen an die Marktlage anzupassen. Das Bürgerliche Gesetzbuch erlaubt eine Anpassung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, doch der Weg dorthin ist klar vorgeschrieben. Zwei Methoden spielen dabei die wichtigste Rolle: der Mietspiegel und die Benennung von Vergleichswohnungen.

Der Mietspiegel gilt in vielen Städten als die verlässlichste Grundlage. Er wird von den Kommunen in Zusammenarbeit mit Mieter- und Vermieterverbänden erstellt und zeigt die Spanne der ortsüblichen Vergleichsmieten – abhängig von Größe, Lage, Baujahr und Ausstattung. Besonders der qualifizierte Mietspiegel, der nach wissenschaftlichen Grundsätzen erarbeitet wird, genießt hohe Beweiskraft. Doch auch ein einfacher Mietspiegel kann, wie der Bundesgerichtshof im Februar 2019 (Az. VIII ZR 245/17) entschied, als Begründung für eine Mieterhöhung ausreichen, wenn er transparent und nachvollziehbar ist.

Die zweite Möglichkeit ist die Mieterhöhung mit drei Vergleichswohnungen. Hierbei muss der Vermieter konkrete Wohnungen benennen, die in wesentlichen Kriterien vergleichbar sind. Unterschiede bei Ausstattung oder Lage müssen plausibel erklärt werden. Der Bundesgerichtshof stellte im April 2021 (Az. VIII ZR 22/20) klar, dass die Auswahl solcher Wohnungen sorgfältig und nachvollziehbar erfolgen muss. Willkürliche Vergleiche sind unzulässig und machen ein Erhöhungsverlangen angreifbar.

Wichtig bleibt: Liegt ein qualifizierter Mietspiegel vor, hat dieser faktisch Vorrang. Eine Erhöhung über dessen Werte hinaus ist auch dann nicht möglich, wenn Vergleichswohnungen höhere Mieten erzielen. Zusätzlich ist die sogenannte Kappungsgrenze zu beachten: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete höchstens um 20 Prozent steigen, in vielen Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt nur um 15 Prozent.

Damit zeigt sich: Mieterhöhungen sind zwar möglich, aber an klare Spielregeln gebunden. Der Mietspiegel bietet eine sichere und akzeptierte Grundlage, während der Weg über Vergleichswohnungen mehr Flexibilität eröffnet, aber auch mit rechtlichen Risiken verbunden ist. Entscheidend ist in jedem Fall eine transparente Begründung – nur so haben Vermieter Aussicht darauf, dass ihr Mieterhöhungsverlangen auch vor Gericht Bestand hat.