Die Alterswertminderung beschreibt den Wertverlust einer Immobilie während ihrer Nutzungsdauer aufgrund von Abnutzung, Verschleiß und Alterung. Grundsätzlich gilt: Je älter ein Haus, desto geringer der Wert, da die Alterswertminderung fortgeschritten ist.
Jedes Gebäude hat eine bestimmte Lebens- und Nutzungsdauer. Bei der Ermittlung des Sachwertes eines Gebäudes ist die wirtschaftliche Nutzungsdauer entscheidend. Die Berechnung der Alterswertminderung bzw. der Restnutzungsdauer kann zu erheblichen Schwankungen im Verkehrswertgutachten führen.
Zwei gängige Methoden zur Ermittlung der Alterswertminderung sind die lineare und die progressive Methode. Die lineare Methode verteilt den Wertverlust gleichmäßig über die Jahre, während die progressive Methode berücksichtigt, dass der Verschleiß eines Hauses mit zunehmendem Alter schneller erfolgt.
Die Restnutzungsdauer nach § 4 Abs. 3 ImmoWertV bezeichnet die verbleibende Zeit, in der eine bauliche Anlage bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung wirtschaftlich genutzt werden kann. Sie wird berechnet aus der Differenz zwischen der Gesamtnutzungsdauer und dem tatsächlichen Alter der Immobilie.