Viele Vermieter möchten die Miete an die ortsübliche Vergleichsmiete anpassen – rechtlich erlaubt nach 558 BGB. Doch hier gilt: Wer Formfehler oder Fristen versäumt, riskiert rechtlich unwirksame Mieterhöhungen. Zudem haben mehrere Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) in den letzten Jahren wichtige Details konkretisiert.

In diesem Beitrag erfahren Sie, welche Fristen Sie einhalten müssen und welche BGH-Urteile für Ihre Praxis als Vermieter entscheidend sind.

Gesetzliche Fristen bei Mieterhöhungen nach 558 BGB

1. Wartefrist
   Zwischen dem Wirksamwerden der letzten Mieterhöhung und einem neuen Mieterhöhungsverlangen müssen mindestens 12 Monate liegen.
   Rechtsgrundlage: 558 Absatz 1 Satz 2 BGB

2. Festschreibungsfrist
   Die neue Miete darf erst 15 Monate nach der letzten Erhöhung in Kraft treten – unabhängig vom Zugang des neuen Verlangens.
   Rechtsgrundlage: 558 Absatz 1 Satz 1 BGB

3. Zustimmungsfrist des Mieters
   Der Mieter hat Zeit bis zum Ende des zweiten Monats nach Zugang, um der Mieterhöhung zuzustimmen.
   Rechtsgrundlage: 558b Absatz 1 BGB

4. Wirksamwerden der Erhöhung
   Stimmt der Mieter zu, ist die neue Miete ab dem dritten Monat nach Zugang fällig.
   Rechtsgrundlage: 558b Absatz 1 BGB

5. Klagefrist bei Ablehnung oder Schweigen
   Wenn keine Zustimmung erfolgt, muss der Vermieter bis zum Ablauf des fünften Monats nach Zugang auf Zustimmung klagen.
   Rechtsgrundlage: 558b Absatz 2 BGB

Wichtige BGH-Urteile zur Mieterhöhung im Überblick

Urteil vom 07.07.2010 – VIII ZR 315/09
Selbst finanzierte Modernisierungen des Mieters (zum Beispiel Bad oder Heizung) erhöhen die Vergleichsmiete nicht, wenn der Vermieter sich nicht an den Kosten beteiligt hat.

Urteil vom 25.09.2013 – VIII ZR 280/12
Die Kappungsgrenze begrenzt nur den Erhöhungsbetrag, nicht die Häufigkeit von Mieterhöhungen.

Urteil vom 24.04.2019 – VIII ZR 62/18
Vergleichswohnungen dürfen leichte Abweichungen (zum Beispiel Aufzug) aufweisen, solange sie insgesamt vergleichbar sind.

Urteil vom 24.04.2019 – VIII ZR 82/18
Der Vermieter darf nicht automatisch den oberen Mietwert ansetzen – bei abweichender Einschätzung des Sachverständigen muss dieser berücksichtigt werden.

Urteil vom 11.12.2019 – VIII ZR 234/18
Eine falsche Wohnfläche macht die Erhöhung nicht automatisch unwirksam, wenn die Erhöhung rechnerisch auch mit der korrekten Fläche gerechtfertigt ist.

Urteil vom 07.07.2021 – VIII ZR 167/20
Der Mietspiegel muss nicht beigelegt werden – Angabe der Eckdaten und des Mietspiegelfeldes genügt.

Urteil vom 20.07.2022 – VIII ZR 339/21
Bei Mieterhöhungen nach Modernisierung sind detaillierte Angaben zu Maßnahmen und Kosten zwingend erforderlich.

Urteil vom 28.09.2022 – VIII ZR 336/21
Bestätigt die hohen Anforderungen an Transparenz und Nachvollziehbarkeit bei Mieterhöhungen nach Modernisierung.

Urteil vom 24.05.2023 – VIII ZR 213/21
Auch bei formell korrektem Vorgehen ist eine Mieterhöhung materiell unwirksam, wenn zum Beispiel tatsächliche Kosten fehlen oder falsch angegeben sind.

Fazit: Mieterhöhungen rechtssicher gestalten

Eine Mieterhöhung nach 558 BGB kann ein wirksames Mittel zur Anpassung an die Marktmiete sein – wenn alle Fristen, Formerfordernisse und aktuellen BGH-Vorgaben beachtet werden.

Unsere Tipps
Verwenden Sie qualifizierte Mietspiegel oder mindestens drei Vergleichswohnungen.
Achten Sie auf vollständige und korrekte Angaben zu Flächen, Kosten und Modernisierungen.
Halten Sie sich strikt an die gesetzlichen Fristen und Kappungsgrenzen.
Berufen Sie sich auf die aktuellen BGH-Urteile, um Fehler zu vermeiden.

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